Acquisto degli alloggi A.T.E.R.: adempimenti e condizioni

A Roma è stato approvato l’atteso “Programma di alienazione degli alloggi” dell’A.T.E.R. e quasi 7500 lettere sono state inviate agli inquilini, che potranno finalmente scegliere di acquistare questi immobili dove hanno vissuto per tanti anni con le proprie famiglie.

Le case popolari sono state costruite in quasi tutti i quartieri della Capitale e questa nuova prospettiva sta portando grande fermento tra tutti gli interessati che hanno bisogno di risposte concrete.

Ma quali sono i vincoli principali che condizionano l’acquisto?

E’ bene precisare che l’ Ente consente l’acquisto dell’immobile all’assegnatario dell’alloggio o avente titolo, a prezzi calmierati determinati sul valore catastale.

Potranno inoltre essere conteggiati eventuali costi di manutenzione straordinaria sostenuti da A.T.E.R. nei cinque anni precedenti.

L’alienazione sarà condizionata all’ assenza di contenziosi ed alla regolarità dei pagamenti dovuti dall’inquilino.

Dopo l’acquisto, l’alloggio non potrà essere rivenduto, né su di esso potrà costituirsi alcun diritto reale per un periodo di almeno 5 anni dalla data di stipula.

Quali sono gli adempimenti da svolgere per arrivare alla stipula dal notaio?

La vendita degli alloggi è soggetta, in generale, alle stesse modalità che si applicano per una normale compravendita.

La differenza sostanziale è data dalle deleghe che l’Ente fornisce all’inquilino/acquirente per il reperimento dei documenti tecnici necessari alla stipula, esonerandosi da qualsiasi onere futuro inerente la compravendita.

Quindi ogni responsabilità sopravvenuta dopo l’acquisto sarà a carico dell’acquirente, che dovrà svolgere con attenzione tutte le dovute analisi preliminari, affidandosi a suoi consulenti (tecnici, notai, mediatori creditizi..) competenti ed efficaci.

La maggior parte dei documenti deve essere prodotta da un professionista abilitato, incaricato dall’inquilino su delega A.T.E.R..

Questi garantisce sotto la propria responsabilità la validità della  documentazione tecnica, ai fini della stipula.

Il primo adempimento obbligatorio è dato dalla produzione dell’Attestato di Prestazione Energetica in corso di validità, a firma di professionista abilitato.

Dovrà poi essere reperita la planimetria catastale raster, presso l’Agenzia delle Entrate-sezione Territorio (il Catasto n.d.s.), al fine di individuare graficamente e catastalmente il bene oggetto di alienazione.

La stipula è difatti soggetta alla L. 122/2010 che prevede la conformità catastale del bene allo stato dei luoghi, previa nullità dell’atto stesso.

Questo è uno dei momenti cruciali della fase di verifica preliminare.

Il tecnico incaricato dall’inquilino, dovrà dichiarare mediante apposita “dichiarazione di conformità” che la planimetria catastale è corrispondente ai luoghi che ha accertato ed agli identificativi catastali attribuiti.

Gli errori più frequenti che riscontro nelle numerose consulenze, sono rappresentati dagli errati identificativi catastali che individuano altri immobili.

In particolare si verifica spesso un errato abbinamento delle cantine rispetto a quelle che si utilizzano.

E’ quindi fondamentale controllare con attenzione le planimetrie catastali, assieme al proprio tecnico, perché l’Ente non viene mai sul posto a verificare le conformità dei dati e degli immobili, delegando appositamente l’inquilino per tali verifiche, che diventano basi del rogito notarile.

In caso di conformità dei dati e documenti catastali si procede velocemente alla stipula.

In caso di difformità accertata e relazionata, il tecnico potrà ricevere da A.T.E.R. le opportune deleghe del caso per procedere con l’aggiornamento della planimetria catastale, come rilevato in situ.

A questo punto, la planimetria dichiarata conforme verrà sottoscritta dalle parti interessate in fase di stipula, dinanzi al Notaio rogante.

Grazie a questi adempimenti minimi, a cura e spese dell’inquilino acquirente, sarà possibile stipulare l’atto di acquisto con A.T.E.R..

Ma l’immobile è garantito anche sotto il profilo urbanistico?

La regolarità urbanistica è uno dei requisiti essenziali per garantire la bontà della documentazione amministrativa di un immobile.

In sua assenza non sarà possibile accedere a ristrutturazioni od interventi edilizi sottoposti a detrazioni fiscali, come ad esempio il Superbonus 110%.

E come anticipato l’Ente si auto-esonera da qualsiasi incombenza futura, avvalendosi di norme ad hoc che regolamentano queste dismissioni di massa, anche in caso di abusivismo edilizio.

Pertanto ogni onere viene così in capo all’acquirente, che formulerà le sue dichiarazioni sulla base delle relazioni prodotte dal tecnico incaricato.

A tutela delle parti, nel rogito viene invocata la L. 662/96 che al comma 59 prevede la riapertura straordinaria dei termini del condono edilizio, ad oggi concluso, nei ”trasferimenti di immobili di proprietà di Enti di assistenza e previdenza e delle amministrazioni comunali”.

Questo vuol dire che la parte acquirente entro 120 giorni dalla data di stipula, potrà richiedere condono edilizio nel caso ravvisi delle difformità urbanistiche, che ricordo di determinano sulla base degli elaborati progettuali depositati al Comune e non rispetto le planimetrie catastali.

Trattandosi di istanze lunghe e farraginose, per una risoluzione più veloce e definitiva, qualora applicabile, è consigliabile di regolarizzare così gli eventuali abusi riscontrati presso gli Sportelli Unici dell’Edilizia preposti.

Alla conclusione di tutte queste attività urbanistiche e catastali, potrà essere richiesto il certificato di agibilità.

Finalmente sarà possibile realizzare quel sogno da bambino: comprare la casa dove si è vissuti per tanti anni.

Buona vita!

Redatto il 28.12.2021

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)