Come valutare bene un terreno edificabile
Ricevo spesso richieste di supporto da agenti immobiliari o privati che si accingono a compravendere un terreno, chiedendomi a bruciapelo il suo valore con il metodo “a vista”.
Si, intendo quel metodo che vedi il terreno in foto e sai già il suo giusto prezzo!
Ironia a parte, la valutazione di un bene così particolare è una procedura analitica che non prevede improvvisazione, ma deve essere supportata da esperienza e competenza di merito, per centrare in maniera efficace l’obiettivo richiesto.
E’ per questo motivo che voglio condividere le mie esperienze e rivelare in via esemplificativa i principali passi da svolgere nella stima di un terreno.
Il documento essenziale da esaminare è il Certificato di Destinazione Urbanistica, certificato comunale che attesta la destinazione del terreno rispetto il suo P.R.G. o altre cartografie locali.
Sarà anche utile individuare se l’area è sottoposta a vincoli, servitù o altri obblighi che potrebbero pregiudicare il pieno e libero utilizzo del bene.
Ha validità di un anno dal suo rilascio ed in assenza di variazioni ai piani urbanistici e sarà comunque utilizzabile per fornirlo al notaio in caso di stipula.
Da queste letture integrate sarà possibile accertare se si tratta di un terreno agricolo o edificabile e se sottoposto ad eventuali tutele o limitazioni.
E’ molto importante questo passaggio, perché determinerà il metodo di stima da applicare e soprattutto la valutazione finale del bene.
Stimare un terreno agricolo è relativamente più semplice.
Potrà essere facilmente stimato utilizzando valori medi agricoli, desumibili on line dal sito dell’Agenzia delle Entrate, adattati dalle personali analisi su valutazioni di beni similari nei dintorni, sulla morfologia e pendenza del terreno, alberature di pregio, la fruibilità ed accessibilità, l’ ubicazione, il collegamento stradale, ecc..
Se sono presenti dei manufatti autorizzati e legittimi, bisognerà aggiungere la loro valutazione a quella del terreno.
Qualora fossero abusivi in tutto o in parte, bisognerà calcolare i costi di demolizione e ripristino dei luoghi.
In caso di futura stipula di un atto, nelle migliori condizioni di garanzia per tutte le parti interessate, sarà molto importante definire l’eventuale prelazione agraria.
Se scopro che il terreno può sviluppare della cubatura, come valutarlo?
Per il terreno edificabile può essere utilizzato il criterio del valore di trasformazione, dato dal valore virtuale del bene realizzato utilizzando la cubatura massima prevista, detratte tutte le spese prevedibili da sostenere per completare l’opera.
La cubatura da realizzare sarà determinata grazie all’ indice di edificabilità o fabbricabilità indicato nel CDU, rispetto la superficie del terreno oggetto di valutazione.
Calcolata la consistenza dell’opera realizzabile, bisognerà stimare il relativo valore di mercato nelle modalità più opportune.
Da questo valore finale, basterà detrarre le spese necessarie per la realizzazione dell’opera.
In senso generale possiamo inserire il costo di costruzione al mq o mc dell’opera, da determinare mediante appositi tariffari regionali, oltre gli oneri professionali per i professionisti che parteciperanno all’opera (progettista, direttore lavori,..), valutabile generalmente intorno al 20% del costo di costruzione.
Bisognerà detrarre anche gli oneri concessori da versare al Comune, determinabili sulla base di calcoli appropriati mediante delibere comunali ed i costi fissi per gli allacciamenti.
Questi tipi di valutazione non sono mai standardizzati e di volta in volta bisogna affrontare in maniera dettagliata tutti i dati ed i valori desunti dalle ricerche preventive.
Meglio se assistiti da un professionista esperto in materia.
Redatto il 30.12.2023
Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari
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