Donazioni immobiliari: cosa è cambiato davvero

Il 18 dicembre 2025 è entrata in vigore la L. 182/2025 sulle donazioni immobiliari, introdotta nel Ddl Semplificazioni “in materia di agevolazione della circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni”, che ha profondamente riformato la disciplina dell’imposta sulle successioni e donazioni.

Negli ultimi anni, l’istituto della donazione immobiliare è tornato sotto i riflettori, non soltanto per ragioni di natura affettiva o successoria, ma anche per le modifiche normative di natura fiscale e civilistica che lo hanno coinvolto.

Molti proprietari, soprattutto genitori, continuano a chiedersi se convenga donare un immobile in vita ai propri figli o parenti, quali benefici fiscali si possano ottenere e, soprattutto, se la donazione semplifichi realmente le cose rispetto a una compravendita.

La normativa è cambiata favorevolmente, ma i principi tecnici fondamentali restano invariati.

E continuano ad avere un impatto concreto sulla validità dell’atto e sulla tutela di chi dona e di chi riceve.

La riforma che ha toccato donazioni immobiliari

La riforma sulle donazioni immobiliari approvata a fine 2025 (in vigore dal 18 dicembre 2025) ha eliminato l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti, rendendo sicura la compravendita di immobili donati.

Gli eredi legittimari non possono più recuperare il bene, ma solo ottenere un risarcimento in denaro dal donatario.

Questo faciliterà la compravendita e l’accesso al mutuo.

L’acquirente è tutelato nell’acquisto di una casa ricevuta in donazione, non rischiando più di vedersela sottratta dagli eredi del donante.

Diminuiranno i contenziosi in Tribunale per risarcimento danni.

Anche le banche avranno maggiori garanzie, potendo concedere mutui su questi immobili senza le riserve del passato.

Il primo gennaio 2025 era già entrato in vigore il Decreto Legislativo 18 settembre 2024, n. 139, in attuazione della Legge delega n. 111/2023, riforma che non aveva modificato la natura giuridica della donazione, ma esteso l’ambito di applicazione dell’imposta ai trasferimenti a titolo gratuito e ad alcune forme di destinazione dei beni, come i trust.

Erano state anche eliminate alcune soglie storiche come ad esempio l’obbligo di soglia minima di valore per accertare le liberalità e previste delle semplificazioni dichiarative per una maggiore trasparenza nel calcolo dell’imposta.

Che vantaggi ci saranno sul mercato immobiliare con la riforma sulle donazioni immobiliari?

Finalmente, le donazioni e le successioni saranno soggette a un sistema fiscale più moderno e chiaro, ma resta obbligatorio stipulare l’atto dal notaio per i trasferimenti immobiliari, così come restano in vigore i principi civili e fiscali base.

La riforma produrrà un effetto significativo sul mercato immobiliare, favorendo una maggiore fluidità nella compravendita di immobili provenienti da donazione.

Questo permetterà, in particolare a giovani e giovani coppie, un accesso più agevole al credito ipotecario, eliminando il ricorso a onerose coperture assicurative e superando le tradizionali resistenze degli istituti bancari.

Parallelamente, i cittadini potranno pianificare con maggiore tranquillità il trasferimento del patrimonio in vita, senza compromettere la futura commerciabilità dei beni, con ricadute positive sulla stabilità del mercato e sull’incremento delle transazioni immobiliari complessive.

Ciò che riguarda lo stato tecnico-amministrativo dell’immobile è rimasto tuttavia invariato al fine di procedere ad una compravendita serena.

Donazione tra parenti: non è una scorciatoia tecnica

Dal punto di vista fiscale, la donazione a favore di parenti in linea retta ‒ come figli o coniuge ‒ gode ancora di franchigie e aliquote agevolate, che rendono questa forma di trasferimento conveniente, specie se confrontata con altri tipi di trasferimenti patrimoniali.

Una delle idee più diffuse e purtroppo più pericolosamente errate, è la convinzione che «donare tra parenti renda superflui tutti i controlli tecnici sull’immobile».

Questa convinzione nasce spesso da una visione troppo semplificata dell’atto donativo, se non dal fatto che «quella casa non la venderò mai».

Oltre alla forma giuridica, va verificata anche la sostanza tecnica dell’immobile, data dalla sua regolarità urbanistica e dal suo allineamento catastale.

Non può essere ignorata o sottaciuta.

Il ruolo del notaio e del tecnico: funzioni diverse, obiettivo comune

È importante ricordare che il notaio, pur essendo la figura che autorizza l’atto pubblico di donazione, ha il compito di verificare la legittimità giuridica dell’atto stesso, non la conformità tecnica dell’immobile.

Per questo motivo, l’intervento di un tecnico esperto in urbanistica e compravendita immobiliare è fondamentale prima dell’incontro notarile.

Il tecnico può analizzare la documentazione, verificare la corrispondenza tra lo stato reale e ciò che è dichiarato nei fascicoli progettuali o amministrativi in genere e consigliare eventuali adeguamenti.

Ed è qui che entra in gioco il concetto di stato legittimo dell’immobile: ogni trasferimento, donativo o meno, richiede che la situazione urbanistica sia coerente e verificata.

Perché controllare urbanistica e catasto prima di una donazione immobiliare

Nonostante l’attenzione della riforma fiscale alla tutela delle persone in ambito civilistico, i controlli tecnici non sono mai decaduti e la ragione è semplice: una donazione, come una compravendita, trasferisce tutti i diritti e gli oneri relativi all’immobile.

Questo significa che eventuali difformità edilizie non si sanano con la donazione.

Oggi lo ricevo gratuitamente da persone care, ma un domani potrei rivenderlo a terzi sconosciuti.

Un immobile irregolare non può essere utilizzato come garanzia e trova oggettive difficoltà di rivendita in futuro.

Anche la sua conformità catastale deve essere garantita per poter ottemperare alla stipula ai sensi della L. 122/2010.

In sostanza, anche se chi dona e chi riceve sono parenti stretti, la donazione non è un passepartout tecnico che deroga alla conformità urbanistica o catastale.

Queste vanno sempre dimostrate per evitare ritardi o blocchi della stipula in corso.

Quindi, se stai pensando di donare un immobile, anche a un parente stretto, non è consigliabile di aspettare di arrivare dal notaio senza un controllo tecnico.

Un’analisi accurata sulla regolarità urbanistica, l’agibilità, la conformità catastale può garantirti maggior sicurezza nella pianificazione patrimoniale e tranquillità assoluta per te e per chi riceve il bene.

Avviare un check up immobiliare con consulenza esperta, potrà consentire di farsi trovare pronti e con maggiore libertà di azione, evitando sorprese, contenziosi o problemi futuri.

Redatto il 05.02.2026

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)