Ecco perché il Decreto “salva-casa” non è un condono edilizio

 

Finalmente è stato approvato il tanto atteso D.L. “salva-casa”.

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge 29 maggio 2024 , n. 69 – Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.

Contiene disposizioni immediate per favorire i cittadini e snellire le procedure di sanatoria degli immobili, spesso a metà tra norme confusionarie ed incerte che impediscono una compravendita serena dei propri beni e precludono l’accesso a bonus edilizi.

Consentirà la riqualificazione e valorizzazione del patrimonio edilizio esistente, senza consumo di altro suolo.

Quindi cosa potrà consentire questo condono edilizio?

E’ d’obbligo precisare da subito che non si tratta di un condono edilizio.

Interviene esclusivamente nelle casistiche di minore gravità, sempre nel rispetto dei vincoli, dei requisiti igienico sanitari e delle condizioni di sicurezza.

Non sarà possibile regolarizzare grandi abusi come in passato e molti cittadini ne saranno delusi.

Sarà di certo vantaggioso per chi è prigioniero di alcuni intoppi burocratici per i quali necessitano tempi lunghi ed un grande esborso economico, in proporzione alla modesta difformità accertata.

In attesa di chiarimenti tecnici dagli uffici ed Enti preposti, ricordiamo che il Decreto Legge entra in vigore il giorno stesso o successivo alla pubblicazione.

Dovrà essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni, altrimenti perde efficacia sin dall’inizio ed in questi casi potrebbero anche essere inserite delle correzioni in corsa.

Ma vediamo subito tutte le novità introdotte dal Decreto Legge “Salva-Casa”

Edilizia libera

Rientreranno nell’ edilizia libera le vetrate panoramiche amovibili Ve.P.A. anche per i portici rientranti all’interno dell’edificio.

Vale anche per le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici in cui la struttura principale sia composta da tende o pergole annesse agli immobili e che non comportino spazi stabilmente chiusi.

Dovranno garantire inoltre un impatto visivo e ingombro compatibile con il decoro architettonico del contesto ove sono installate.

Ho il piacere di ricordare che gli interventi di edilizia libera non necessitano di autorizzazioni, quindi questi interventi saranno ritenuti, appunto.. liberi da qualsiasi autorizzazione preventiva.

Tolleranze costruttive

Sono considerate tolleranze costruttive, quindi errori in fase di costruzione, tutti quegli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 nel limite massimo del:

– 2% = superficie utile > 500 mq

– 3% = 300 mq< superficie utile > 500 mq

– 4% = 100 mq < superficie utile > 300

– mq 5% = superficie utile < 100 mq

Per “superficie utile” si intende la superficie  autorizzata  con  il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto  di  eventuali  frazionamenti   dell’immobile   o   dell’ unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Quindi eventuali calcoli su immobili ad oggi derivati da frazionamento, vanno riferiti all’intera superficie originaria, autorizzata al momento della realizzazione/costruzione.

Le tolleranze costruttive potranno essere certificate da un tecnico abilitato a seguito di opportuno accesso agli atti amministrativi, rilevazione e verifica dell’eventuale regolarità urbanistica.

In caso di difformità, si dovrà verificare se l’ “abuso” evidenziato, rientra nei parametri previsti dal Decreto.

Tolleranze esecutive

Vengono inserite anche le tolleranze esecutive, ovvero le irregolarità avvenute in fase di esecuzione dell’opera.

In senso generale vengono indicate dal D.L. come il minor dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, la diversa ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere, gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Stato Legittimo

Per dimostrare lo stato legittimo sarà sufficiente accertare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria.

Tra le modalità per certificarlo vengono ricompresi tutti i titoli rilasciati a seguito dei procedimenti ai sensi degli artt. 33, 34, 36, 36-bis, 37 e 38 D.P.R. 380/01, previo il pagamento delle oblazioni/sanzioni previste.

E’ un importante semplificazione per il settore della compravendita immobiliare, dove sempre più spesso i notai chiedono questo tipo di certificazione propedeutica ad una stipula e diventa sempre più difficile reperire documenti molto datati, talvolta risalenti ai primi del 900.

Accertamento di conformità

Per i casi di sanatoria edilizia minori, viene eliminata la dimostrazione della c.d. “doppia conformità” negli accertamenti di conformità.

Quindi non è più necessario dimostrare che l’intervento era conforme alla normativa edilizia ed urbanistica vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso sia al momento della presentazione dell’istanza di regolarizzazione.

La “doppia conformità” resta invariata solo per i casi più gravi e libererà alcuni tipi di casistiche bloccate da anni negli uffici tecnici e nei Tribunali, come quelli oggetto della c.d. fiscalizzazione.

Per i casi di difformità rilevante, sono previste delle sanzioni importanti da 1.000 a 30.894 euro, dove 1/3 di queste saranno destinate alla demolizione delle opere abusive o ad interventi di rigenerazione urbana delle aree degradate

Tempi di risposta della P.A.

Si invertono le modalità di risposta della P.A. ai cittadini, da silenzio-rigetto a silenzio-assenso, significando che se l’Amministrazione non risponde entro i termini di 45 giorni per il Permesso in sanatoria e 30 giorni per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, l’istanza si considera accettata.

Per immobili ricadenti in zone sottoposte a vincolo paesaggistico, si aggiungono fino a 180 giorni a quanto predetto.

Mutamento destinazione d’uso

Viene semplificato e reso più economico il cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, a condizioni particolari e comunque nel rispetto delle normative di settore.

E’ facoltà dei Comuni di fissare specifiche condizioni all’interno degli strumenti urbanistici vigenti.

Cosa può fare intanto il cittadino per farsi trovare pronto?

Come vedi, molte sono le novità apportate dal D.L. “salva-casa” che , ritengo a breve, dovranno essere supportate da linee guida che possano illustrare al meglio i criteri e le modalità di attuazione da parte dei cittadini ed in particolare dei loro tecnici.

In questo momento l’assistenza tecnica diviene fondamentale.

Per capire se il proprio immobile ha una sua regolarità urbanistica e non necessita di sanatoria edilizia, è opportuno eseguire degli accertamenti preliminari o ancor meglio richiedere una due diligence a firma di tecnico abilitato e competente in materia urbanistica, che accerti già da ora il reale stato amministrativo del bene.

L’esperienza e la competenza potranno aiutare a valutare la situazione, ricevere adeguata informazione e consulenza professionale ed organizzare eventuali strategie future per garantire il valore del proprio immobile nel tempo.

Redatto il 25.05.2024

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)
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