Flipping, frazionamenti e cambi d’uso: i nuovi trend dell’immobiliare

 

Nell’ultimo anno in Italia sta dilagando una nuova forma di business, quella degli investimenti immobiliari.

A dire la verità queste attività venivano già svolte da tempo da imprenditori o società di investitori che oggi sono state “riscoperte” e portate alla ribalta dalla rete e dal mondo dei social.

Guadagni sicuri, rendite in “seconda attività” oppure rendite automatiche.

Sono solo alcuni degli slogan che rendono ammiccanti queste proposte di affiliazione per operare nel settore immobiliare in proprio oppure in crowdfunding, avviando l’attività addirittura senza esperienza alle spalle o capitali di partenza.

Quali sono ad oggi le principali forme di investimento per guadagnare con le case?

La prima è sicuramente il flipping, ovvero l’acquisto di un immobile ad un prezzo vantaggioso per ristrutturarlo, valorizzarlo e rivenderlo velocemente, generando un profitto economico.

Altra forma di investimento è data dal frazionamento di unità immobiliari, acquistando immobili di  dimensioni medio/grandi ad un prezzo interessante per frazionarli in due o più unità immobiliari, più appetibili nel mercato delle compravendite.

Generalmente  vengono ristrutturate nella loro totalità, realizzando dalla vendita dei margini di guadagno più alti ed in tempi più veloci rispetto a quelli ipotizzati per l’immobile iniziale.

L’ultima tra le principali forme di investimento è data dalla trasformazione di locali commerciali ed uffici, difficilmente collocabili nel mercato attuale per la loro destinazione oppure per l’alta fiscalità, in abitazioni di tipo residenziale, mediante variazione della destinazione d’uso.

Questi nuovi trend del momento stanno apportando grande freschezza e spirito imprenditoriale nel mondo dell’immobiliare.

In molti ci provano!

Ho conosciuto personalmente molti potenziali investitori alla prima esperienza, motivati da tanto ardore e voglia di riuscire, seppur con scarsa conoscenza dell’ambito immobiliare.

Ma la compravendita immobiliare è un settore articolato e multidisciplinare, che riguarda come minimo l’estimo, la fiscalità, il diritto e le materie tecniche.

Una valutazione errata, seppur in buona fede, può costare molto cara.

Per questo ho deciso di aiutare i potenziali investitori con questo articolo, sintetizzando i requisiti tecnici di base per scegliere un immobile che presenti le garanzie minime per realizzare il loro obiettivo futuro di trasformarlo e rivenderlo velocemente.

Le ulteriori analisi giuridico-commerciali potranno essere svolte all’occorrenza grazie al supporto di altri consulenti abilitati, competenti nelle rispettive materie.

Indipendentemente dalla forma di investimento che si vorrà perpetrare, il denominatore comune sotto il profilo tecnico è sempre lo stesso.

Bisogna svolgere un’ attenta analisi documentale dell’immobile al fine di poterlo acquistare, trasformare e rivendere in maniera veloce ed amministrativamente ineccepibile.

Esiste un protocollo efficace da seguire anche se non si è esperti del settore immobiliare?

Spesso ricevo questa domanda alla quale rispondo in maniera granitica che “ogni situazione è come un vestito su misura, cucito addosso a seconda del caso”.

“Un Geometra all’altezza è alla base del tuo successo” è il mio famoso slogan e sono certo che un tecnico abilitato potrà essere di aiuto per un’assistenza completa.

Tuttavia, sulla base delle mia lunga esperienza nel settore, ho approfondito e sintetizzato le principali verifiche da svolgere per una compravendita serena che riguardano:

– la provenienza giuridica, generalmente il rogito notarile, che indica analiticamente la consistenza del bene con le sue eventuali pertinenze (balconi, giardino, cantina..), meglio descritte graficamente nelle relative planimetrie catastali;

– la regolarità urbanistica, data dalla sommatoria dei titoli edilizi autorizzati/formati nel tempo per l’immobile da acquistare.

E’ molto importante la sua verifica perché sarà la base di partenza per la ristrutturazione futura.

In caso di difformità edilizie bisognerà effettuare delle preventive regolarizzazioni amministrative “in sanatoria”, mediante C.I.L.A. o S.C.I.A., con ulteriori adempimenti in termini temporali e di costi aggiuntivi;

– la presenza del certificato di agibilità, documento completo al cui interno viene indicata la presenza di certificazioni molto importanti (ed in alcuni casi costosi) come l’imbocco alla fognatura comunale, il collaudo statico, le certificazioni impiantistiche, il nulla osta per i parcheggi interrati,…

Acquistare un immobile già dotato di agibilità fornisce la certezza di avere una documentazione di base avanzata, che velocizzerà gli iter per la sua richiesta di “aggiornamento” a seguito degli interventi edilizi che verranno realizzati nell’immobile stesso;

– il regolamento di Condominio, che consente di verificare le prescrizioni ed i divieti da rispettare nel Condominio dove è ubicata l’u.i. che si vuole acquistare.

Se ad esempio si volesse effettuare un acquisto per poi frazionare il bene, è assolutamente necessario accertare se nel regolamento potesse venire in qualche modo vietato il frazionamento di unità immobiliari, perché si creerebbe un vero danno economico per l’investitore immobiliare;

vincoli, che potrebbero limitare gli interventi di trasformazione perché la zona o l’edificio su cui insiste l’immobile sono tutelati per loro particolari caratteristiche di pregio che condizionano oppure, ancor peggio, escludono gli interventi ipotizzati (es. impossibilità di frazionamento oppure variazione della destinazione d’uso).

Sono certo di aver fatto una panoramica generale e dato maggior chiarezza circa la necessità di competenza e conoscenza della materia, per svolgere questi preziosi accertamenti preventivi che tutelano l’acquisto e fanno guadagnare tempo nella selezione degli immobili.

Conclusa questa prima fase introduttiva e con l’assistenza di consulenti qualificati, sono certo che si potranno svolgere le necessarie analisi economiche del caso, per stimare con più certezza il vostro investimento immobiliare.

Redatto il 12.12.2021

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)
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