Frazionamento di una casa

A causa di mutate esigenze e condizioni di vita oppure semplicemente per massimizzare la produttività ed il valore di un patrimonio immobiliare, può rendersi necessario il dover frazionare un immobile in uno o più unità immobiliari. Quali sono le verifiche preliminari e poi i principali adempimenti da eseguire?

Insomma, cosa fare per frazionare un immobile?

Tralasciando il discorso commerciale, che il proprietario del bene avrà sicuramente analizzato in via previsionale nel rapporto costi/benefici, sotto il profilo tecnico bisognerà eseguire una serie di adempimenti burocratici per i quali c’e’ l’obbligo di incaricare un tecnico abilitato (Geometra, Architetto, Ingegnere..).

Consiglierei in via precauzionale di leggere attentamente il Regolamento di Condominio per accertarsi che tale intervento edilizio di frazionamento, non sia espressamente vietato oppure soggetto ad una preventiva autorizzazione del Condominio.

Per statistica personale sono rari i casi in cui ne venga fatto menzione, soprattutto per quelli più vecchi, ad ogni modo ogni Regolamento di Condominio è differente dall’altro ed ha una sua indicazione di tutela della cosa comune, pertanto si consiglia di esaminarlo prima di eseguire qualsiasi attività.

Accertata la possibilità sotto il profilo giuridico, diventa necessario verificare la regolarità urbanistica del bene e la conformità dell’intervento di frazionamento ai regolamenti comunali e statali.

E’ in questo momento che subentra la necessità di incaricare un tecnico di fiducia, che eseguirà delle opportune verifiche degli strumenti urbanistici (P.R.G., Regolamento Edilizio), del Regolamento d’Igiene, dell’eventuale regime dei vincoli che insistono sull’area e di qualsiasi altro requisito necessario per poter procedere in maniera legittima al frazionamento del bene.

Con l’approvazione del decreto Sblocca Italia (n. 133/2014), è stata semplificata la procedura per richiedere un frazionamento di u.i., difatti la fattispecie di intervento urbanistico è stato declassato da ristrutturazione edilizia a manutenzione straordinaria

Questo consente di richiedere tale autorizzazione mediante la C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

E’ necessario ottemperare anche alle norme di natura acustica, sia in fase di progettazione che di collaudo. Non di rado in alcuni immobili frazionati senza questi studi preliminari, è possibile ascoltare involontariamente i discorsi da una parte all’altra delle nuove abitazioni, perché le pareti non sono correttamente insonorizzate.

Non c’è molto controllo in materia, ma posso assicurare che spesso diventa causa di richiesta danni in Tribunale.

Dovranno essere versati esclusivamente i diritti di istruttoria comunali e non gli oneri concessori come fatto prima dello Sblocca Italia, con grande vantaggio sia sotto il profilo economico che dello snellimento delle procedure per il richiedente l’istanza.

Per le richieste di “bonus casa” oppure “Superbonus 110%” dovranno essere rilasciati i visti di conformità e la congruità delle spese affrontate nelle modalità previste dal DL. 157/2021

Conclusi gli interventi edilizi, attestati dal deposito allo Sportello Unico dell’Edilizia del collaudo e fine lavori da parte del Direttore Lavori, si provvederà entro 15 gg dalla data di fine lavori, a presentare la S.C.I.A. di Agibilità (ai sensi Dlg 220/2016) per le opere realizzate, se l’intervento ha modificato le precedenti condizioni di sicurezza, energetiche, igienico sanitarie ed impiantistiche (ex art. 24 DPR 380/2001).

Nel caso in cui il frazionamento abbia comportato modifiche alle Tabelle millesimali in misura superiore al 20% del valore proporzionale dell’unità immobiliare (L. 220/2012), sarà inoltre necessario revisionarle a proprie cure e spese.

Geom. Alessandro Grupico
Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma al n. 9337

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)