Nuovo Regolamento OSP Roma

Se sei il proprietario di una attività commerciale a Roma e titolare di una autorizzazione di Occupazione del Suolo Pubblico (OSP) devi sapere che dal 6 Marzo del 2025 con la Deliberazione dell’Assemblea Capitolino n.118/2025 il Comune di Roma ha introdotto un nuovo Regolamento per l’Occupazione di Suolo Pubblico (OSP).

Viene definito in modo chiaro, moderno e uniforme le regole per tavolini, dehors, pedane e strutture esterne di bar, ristoranti, alberghi e altre attività di somministrazione.

Sono escluse le attività extraalberghiere.

La scadenza ultima è fissata al 31 Marzo 2026 per adeguarsi al nuovo regolamento, altrimenti la concessione ricevuta, decadrà automaticamente.

Al tempo stesso, i piani di massima occupabilità comunali saranno disapplicati dal 1° gennaio 2026.

Chi viene interessato dal nuovo Regolamento OSP Roma?

L’ aggiornamento riguarderà tutti gli esercenti in possesso di concessioni di suolo pubblico esistente che hanno ottenuto autorizzazioni durante la pandemia con l’autorizzazione dell’ OSP-covid.

Queste occupazioni devono essere rimosse entro 30 giorni dalla fine della normativa speciale e non possono essere mantenute, qualora non regolarizzate.

Tutte le concessioni di suolo pubblico esistenti dovranno essere adeguate ai nuovi paramenti.

Cosa cambia con nuovo regolamento OSP Roma?

Con il nuovo regolamento cambia tutto: dalle modalità di calcolo dello spazio, alle regole per i dehors, fino alla suddivisione della città in ambiti urbanistici, determinati dal P.R.G..

La vecchia normativa si basava su un criterio semplice, la possibilità di occupare solamente l’area “fronte negozio” proporzionata alla larghezza del locale.

Con il nuovo Regolamento OSP Roma, lo spazio esterno da occupare si determina in base alla superficie interno del locale, comprendendo cucina, bagni e aree di lavoro.

Tale superficie interna, sarà base di calcolo percentuale in funzione dell’ubicazione del locale all’interno della Capitale, che viene così divisa in tre grandi aree, ognuna con regole specifiche:

1- Ambito 1 – Sito Unesco: la zona più delicata con restrizioni più severe a causa di vincoli e difficoltà di installazione delle occupazioni per mancanza di spazi o marciapiedi

2- Ambito 2 – Città Storica (fuori dal Sito Unesco): quartieri storici con regole equilibrate

3- Ambito 3 – Suburbio: la porzione rimanente, con maggiore flessibilità e potenziale di sviluppo dell’OSP

A seconda della zona di appartenenza, viene introdotta l’opportunità di posizionare le pedane all’interno di un numero massimo di stalli auto occupabili, nel rispetto delle disposizioni di sicurezza del Codice della Strada e del Piano Generale del Traffico Urbano (P.G.T.U.) di Roma.

Non è possibile posizionare le pedane nel Sito Unesco, su marciapiede, in aree pedonali o su strade con viabilità principale.

Bisognerà garantire delle distanze di legge da arredi urbani, rampe per disabili, strisce pedonali, alberature, passi carrabili e qualsiasi altra situazione prescritta dalla corposa legge di settore.

Un’altra innovazione riguarda gli arredi esterni, un tema particolarmente sentito soprattutto dalle attività di somministrazione.

La precedente normativa lasciava ampio margine ai singoli Municipi, ora, sono indicati criteri più specifici su materiali, dimensioni, elementi ammissibili e aspetti legati al decoro urbano.

Come adeguarsi o richiedere nuovo OSP Roma

La richiesta viene inviata telematicamente dal portale S.U.A.P. del Comune di Roma e deve essere accompagnata dalla documentazione tecnico-amministrativa utile all’istruttoria (ad es. gli elaborati grafici completi e relazione tecnica dettagliata di un professionista abilitato studio tecnico Geometra Roma, documentazione fotografica a grandangolo dei luoghi oggetto di OSP, titolo comprovante la proprietà della porzione immobiliare o autocertificazione, S.C.I.A. o licenza dell’attività economica a cui fa riferimento l’OSP,…).

Sarà utile eseguire un preventivo accesso agli atti e valutare cosa era stato già presentato, in caso di concessioni da rinnovare.

La concessione viene rilasciata entro 30 giorni dalla domanda, salvo maggior termine utile all’acquisizione dei pareri per le aree vincolate per legge e per il rispetto dei tempi di pagamento.

Quali rischi se non si adegua l’OSP Roma?

Dal giorno successivo alla data di scadenza, la concessione decade automaticamente e l’Occupazione di Suolo Pubblico diventa abusiva.

Dovrà pertanto essere rimossa altrimenti verrà considerata abuso edilizio e scatteranno le sanzioni amministrative del caso, oltre alla richiesta di messa in pristino dei luoghi.

In definitiva, il nuovo regolamento OSP segna un cambiamento importante per tutti i proprietari di attività e dal sito istituzionale di Roma Capitale sarà possibile leggere ulteriori informazioni.

Maggiore chiarezza, più uniformità e un sistema digitale più semplice da utilizzare consentono di affrontare l’iter con maggiore serenità.

Al tempo stesso, le nuove normative da ottemperare, la fase di transizione pressi gli uffici preposti e l’attenta analisi della zona urbanistica e delle condizioni strutturali della tua attività, impongono di avvalersi di un supporto tecnico qualificato.

Una consulenza mirata riesce da subito ad indirizzare qualsiasi strategia di investimento.

L’intero processo, diventa così non solo più rapido, ma anche più sicuro per te ed il tuo business.

Redatto il 27.11.2025 aggiornato il 19.12.2025

Geom. Matteo Cionca
collaboratore Studio Tecnico Mancini