Obbligo di agibilità

Quando parliamo di compravendita immobiliare, una delle domande più ricorrenti è la seguente: l’acquirente, può stipulare un rogito notarile senza aver ottenuto dal venditore il certificato di agibilità

Ebbene, preliminarmente ti evidenzio come, il certificato di agibilità (che ha sostituito il vecchio certificato di abitabilità) è quel documento che risulta certificare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un immobile.

Tale certificato ha quindi ha il fine specifico di certificare che un immobile può essere compravenduto, donato o locato a terzi nel rispetto della normativa tecnica.

Ma ora ti svelerò gli orientamenti e le corrette interpretazioni dell’argomento, sotto il profilo legale, nell’ambito di un trasferimento immobiliare.

Difatti, ai fini della validità ed efficacia dell’atto di compravendita immobiliare occorre fare una netta distinzione tra l’essenzialità del certificato di agibilità ai fini appunto della “validità del rogito notarile” e la mancanza invece della regolarità urbanistica di un immobile.

Come sopra riferito, il certificato di agibilità attesta solamente che l’immobile del venditore è conforme alle normative tecniche ma, l’eventuale assenza del suddetto documento, non va in nessun modo ad inficiare la validità del rogito notarile.

Un esempio pratico forse chiarirà meglio il concetto.

Facciamo l’ipotesi che un soggetto abbia la proprietà di un immobile la cui costruzione risale a molti anni addietro e che detto immobile risulta essere sprovvisto del certificato di agibilità e nemmeno potrà ottenerlo in futuro.

Parlando con l’agenzia immobiliare il potenziale acquirente evidenzia il suo totale disinteresse alla mancanza del certificato di agibilità.

La domanda quindi sarà questa: si potrà comunque procedere alla stipula del rogito notarile?

Certamente!

Infatti, in tema di una compravendita serena, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità ovvero l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono in nessun modo sul piano della validità del contratto (rogito), ma vanno ad integrare un eventuale inadempimento del venditore – inoltre il notaio non è onerato in nessun modo a chiedere il certificato di agibilità alla parte venditrice in quanto come detto, il rogito notarile sarà valido ed efficace a prescindere dalla presenza del certificato di agibilità!!!

Quando si può parlare di inadempimento del venditore?

L’inadempimento presuppone sempre una responsabilità specifica e ben delineata di un soggetto.

Pertanto, se nella fase delle trattative finalizzate alla vendita ovvero, nella preliminare proposta di acquisto di vendita formalizzata al venditore, nel successivo eventuale contratto preliminare di compravendita e, nel successivo rogito notarile l’acquirente è sempre stato preventivamente informato che l’immobile non era dotato di certificato di agibilità e ne avrebbe potuto ottenerlo in futuro oppure che il certificato di agibilità seppur non in possesso del venditore sarebbe comunque potuto essere ottenuto in futuro, il rogito notarile sarà valido ed efficace ed il venditore NON avrà in questo caso nessuna responsabilità.

Il motivo è semplice: l’acquirente è stato informato sin dall’inizio della mancanza del certificato di agibilità ed ha accettato espressamente la mancanza del documento in questione.

Pertanto, una responsabilità del venditore si potrebbe configurare solo nel caso in cui il predetto si fosse impegnato prima della data fissata per la stipula del rogito notarile a consegnare il certificato di agibilità all’acquirente e poi però non rispettata tale promessa oppure avesse riferito all’acquirente che pur non essendone in possesso l’immobile avrebbe comunque potuto ottenerlo in futuro ovvero successivamente alla stipula del rogito notarile a cura e spese dell’acquirente (circostanza che poi si è resa successivamente tecnicamente impossibile).

In questo caso l’acquirente potrà quindi ben rifiutare di stipulare il rogito notarile e sarà legittimato a chiedere la restituzione del doppio della somma già versata a titolo di caparra confirmatoria, oppure optare per il risarcimento danni.

In conclusione, volendo dare una risposta conclusiva alla domanda iniziale: si può stipulare un rogito notarile sopra un immobile senza il certificato di agibilità? “SI”.

Potrebbe configurarsi un inadempimento a carico del venditore? “DIPENDE”


Redatto il 16.01.2021
Avvocato Claudio De Fenu
Iscritto all’Albo degli Avvocati del Foro di Roma alla matricola A41609

www.studiolegaledefenu.it

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)

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