Quanto è utile un Certificato di Destinazione Urbanistica?

Quanto è utile un Certificato di Destinazione Urbanistica?

Il Certificazione di Destinazione Urbanistica è quel documento rilasciato dal Comune di appartenenza al richiedente ed avente titolo, contenente tutte le informazioni relative ad un terreno o fabbricato, in riferimento alla sua ubicazione all’interno del P.R.G.

Tale certificazione è essenziale per accertarne ad esempio il valore di mercato.

La valutazione cambierà notevolmente in funzione delle possibilità edilizie da attuarsi, con particolare riferimento alla cubatura eventualmente sviluppabile, a seconda se trattasi di terreno agricolo, edificabile oppure edificabile con alcune prescrizioni.

E’ consigliabile farsi assistere da un tecnico specializzato in quanto le analisi sono davvero mirate e multidisciplinari e spesso hanno dato origine a confusione e valutazioni completamente errate o fuori mercato, per non parlare di compravendite concluse.

Difatti, nei CDU vengono generalmente indicate solo le zone di P.R.G. mediante dati oggettivi (zona urbanistica, indice di edificabilità, lotto minimo..), spesso poco comprensibili ai non addetti ai lavori.

E’ essenziale un’attenta lettura ed analisi delle relative norme di attuazione al Piano, che potrebbero nascondere insidie e prescrizioni circa gli interventi edilizi che si vorrebbero eseguire.

Sul CDU viene menzionata la mera zona urbanistica, ma è l’occhio esperto e competente di un tecnico ad accertare quali interventi siano realmente eseguibili, anche integrando la consulenza con uno studio del terreno e della sua conformazione.

Ricordo che le costruzioni devono mantenere delle distanze minime di legge da strade, confinanti, corsi d’acqua, fasce di rispetto (elettrodotti, ferrovie, tangenziale..), vincoli di varia natura e non di rado svolgo degli studi su terreni che potenzialmente risultano edificabili, come certificato dal relativo CDU e che poi non riescono realmente a realizzare appieno la cubatura prevista per difficoltà di sviluppo in pianta oppure in altezza, a causa delle limitazioni di legge predette.

Il CDU è molto importante anche nella compravendita immobiliare oppure in caso di successione ereditaria.

Nel caso di un rogito immobiliare di un terreno, senza certificato di destinazione urbanistica il notaio non può stipulare!

L’articolo 30 c. 2 del D.P.R. 380/01 stabilisce in breve che questo certificato occorre per la validità di stipula di un atto pubblico di compravendita, di donazione o di divisione avente ad oggetto un terreno che non sia di pertinenza di un edificio, qualsiasi sia la sua superficie.

Non è altresì necessario quando il terreno costituisce pertinenza di un edificio censito al Catasto Fabbricati, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5000 mq.

La validità del Certificato di Destinazione Urbanistica è pari ad un anno dalla sua emissione, salvo eventuali modificazioni degli strumenti urbanistici intervenute nel frattempo.

Viene rilasciato dal Comune su richiesta del proprietario o del titolare di altro diritto sul bene.

E’ uno strumento necessario anche in caso di Successione ereditaria.

E’ difatti possibile richiedere un certificato urbanistico “ad uso successione” che consente di ricevere un CDU contenente per il terreno interessato, la destinazione di P.R.G. vigente alla data di apertura della successione, quindi alla scomparsa del “de cuius”.

Questo certificato storico è molto importante perché permette di determinare il valore del bene caduto in eredità a quella data, consentendo di svolgere tutte quelle valutazioni economiche utili per applicare le corrette imposte di Successione sul valore reale del bene ovvero accertare che non vi sia lesione delle quote di legittima in caso di divisioni ereditarie o contenziosi.

Immaginiamo la differenza di valore da applicare in caso di denuncia di Successione di un terreno agricolo oppure edificabile alla data di apertura della successione stessa.

Per questo tipo di CDU, l’imposta di bollo non è dovuta.

Per ogni tipologia di richiesta, i tempi di rilascio del Certificato di Destinazione Urbanistica sono previsti per legge nel termine di 30 giorni dalla richiesta.

In caso di inerzia della P.A. e decorso questo termine, il c. 4 art. 30 D.P.R. 380/01 prevede che il certificato non ricevuto possa essere sostituito da una dichiarazione del venditore o di uno dei condividenti attestante l’avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati.

Redatto il 21.10.2023

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)