OSP Roma – Scadenza termini di adeguamento

Negli ultimi anni il tema delle Occupazioni di Suolo Pubblico (OSP) a Roma è diventato centrale per migliaia di attività commerciali, in particolare bar, ristoranti e pubblici esercizi. L’emergenza Covid aveva introdotto un regime straordinario di OSP in deroga, pensato per consentire alle imprese di continuare a lavorare ampliando rapidamente gli spazi esterni.

Oggi, con la progressiva fine di quel regime emergenziale, la città sta tornando a una gestione ordinaria molto più strutturata e rigorosa.

Con la Deliberazione dell’Assemblea Capitolino n.118/2025 Roma Capitale ha avviato un percorso di riordino e valorizzazione del decoro urbano il cui punto centrale è caratterizzato dalla presentazione di una istanza che tutti i titolari di un’occupazione di suolo pubblico erano tenuti ad inoltrare entro il termine perentorio della concessione al 31 marzo 2026.

La mancata presentazione dell’istanza di adeguamento entro tale termine ha comportato per migliaia di titolari di attività commerciali la decadenza della precedentemente in vigore.

Ma si può ancora rimediare.

Dal Covid alla nuova OSP: il ritorno alle regole ordinarie

Durante l’emergenza sanitaria, l’obiettivo era semplice: garantire la sopravvivenza delle attività economiche. Per questo sono state introdotte procedure semplificate e concessioni straordinarie per l’occupazione del suolo pubblico.

Con la fine dell’emergenza, però, queste misure sono progressivamente decadute.

Oggi il Comune di Roma richiede nuovamente titoli autorizzativi ordinari per l’OSP, il rispetto del regolamento comunale vigente, la verifica urbanistica delle occupazioni ed un maggiore controllo su sicurezza, accessibilità e decoro.

Il principio è chiaro: non basta occupare lo spazio, bisogna farlo in conformità alla normativa urbanistica e amministrativa.

Questo passaggio non è solo burocratico, ma rappresenta un elemento fondamentale per la tutela dell’attività commerciale nel tempo.

Roma non è uguale ovunque: differenze tra centro, semicentro e periferia

Uno degli aspetti più importanti da comprendere è che a Roma le regole non cambiano formalmente, ma cambia profondamente la loro applicazione pratica in base alla zona urbana.

Centro storico: vincoli e nulla osta aggiuntivi

Nelle aree centrali e storiche, le OSP sono soggette a vincoli molto più stringenti, quali pareri della Soprintendenza che comporta maggiore attenzione al decoro architettonico con limiti su materiali, colori e dimensioni.

In queste zone, anche una semplice occupazione può richiedere nulla osta aggiuntivi oltre alla normale autorizzazione comunale, con ritardi di tempo ed appesantimento economico a carico dell’imprenditore.

Zone semicentrali: equilibrio tra attività e contesto urbano

Nelle aree semicentrali la disciplina è più flessibile, ma resta un forte controllo su passaggi pedonali e carrabili, viabilità, impatto sulle attività vicine, coerenza con il contesto urbanistico.

Qui il progetto deve trovare un equilibrio tra esigenze commerciali e vivibilità del quartiere.

Periferia: più spazio ma più complessità tecnica

Nelle zone periferiche, pur essendo meno vincolate dal punto di vista storico-architettonico e quindi più facilmente attuabili, emergono altre criticità date da spazi pubblici meno regolari, maggiori esigenze di sicurezza stradale e verifica dell’accessibilità e dei flussi.

In ogni caso, la progettazione non può essere improvvisata ma deve seguire criteri tecnici precisi.

Distanze da marciapiedi e sicurezza dei pedoni

Una delle domande più frequenti riguarda le distanze da rispettare.

In generale, le OSP devono garantire:

• Installazione su aree previste dal Piano Generale del Traffico Urbano PGTU 2015
• Almeno 2,00 metri di passaggio pedonale libero
• Accesso sicuro per disabili e carrozzine
• Visibilità agli incroci e attraversamenti

Il principio fondamentale è la sicurezza della circolazione pedonale e stradale.

Arredi e decoro urbano

Un altro punto centrale riguarda gli arredi.

Al fine di uniformare le installazioni in tutta la Capitale, sono generalmente ammessi tavoli e sedute removibili, ombrelloni e strutture leggere, elementi coerenti con il contesto urbano così come individuato dal Comune di Roma su opportuno catalogo.

Sono invece vietati o limitate le strutture fisse non autorizzate, chiusure invasive e permanenti, elementi non compatibili con il decoro urbano.

L’OSP deve integrarsi nel contesto, non trasformarlo.

OSP Roma cosa si rischia a non essere in regola

La mancata regolarizzazione può comportare conseguenze importanti:

• Sanzioni amministrative anche elevate
• Ordine di rimozione immediata
• Sospensione o revoca dell’attività
• Problemi nei rinnovi futuri
• Responsabilità in caso di incidenti

Scadenza OSP Roma 31 marzo 2026: cosa cambia davvero

Un elemento fondamentale della nuova disciplina è la scadenza ultima fissata al 31 marzo 2026 per il regime transitorio post-Covid.

Alla scadenza tutte le OSP non rinnovate sono decadute automaticamente poiché non è più valido il regime emergenziale.

La D.A.C. n.118/2025 del Comune di Roma ha previsto che l’occupazione senza nuovo titolo è considerata irregolare e bisogna operare spontaneamente ed autonomamente  nella rimozione di elementi ancora presenti sul suolo pubblico.

Sono partite migliaia di lettere verso attività che non avevano rinnovato le OSP per scelta o perchè ignare della scadenza.

Tuttavia, questo non significa la fine della possibilità di regolarizzazione.

È ancora possibile mettersi in regola

Anche dopo la scadenza, è possibile presentare una nuova domanda OSP secondo le regole attuali, diverse da quelle precedenti.

E’ possibile adeguare l’occupazione a distanze, sicurezza e decoro, rispettando la normativa attuale.

Si tratta però di un passaggio più complesso, che richiede una verifica tecnica approfondita.

Il ruolo del tecnico abilitato

La gestione corretta di una OSP oggi richiede competenze tecniche integrate.

Un tecnico abilitato si occupa di accertare l’analisi urbanistica dell’area, la progettazione dell’occupazione, la verifica delle distanze e della viabilità, il codice della strada, la gestione di eventuali nulla osta e la presentazione della pratica comunale volta ad ottenere l’autorizzazione di Occupazione Suolo Pubblico a Roma 2026

Oggi più che mai è fondamentale non improvvisare.

Affidarsi a un tecnico esperto con una consulenza ricognitiva, significa prevenire errori, evitare sanzioni e costruire un’attività solida, sicura e valorizzata nel tempo.

Redatto il 08.06.2026

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)