Cosa fare quando il progetto non si trova

Una delle situazioni più delicate che un tecnico può affrontare durante la verifica della regolarità urbanistica è l’assenza del fascicolo progettuale presso gli archivi comunali.

Si tratta di un evento tutt’altro che raro, soprattutto per edifici realizzati diversi decenni fa, ma che non può essere affrontato con superficialità o, peggio ancora, basandosi su semplici dichiarazioni verbali dell’Amministrazione che possono non bastare per dare risposte in caso di compravendita, ristrutturazione o di contenzioso legale.

Ogni verifica di conformità edilizia e urbanistica, indipendentemente dalla sua finalità, deve necessariamente partire da un corretto accesso agli atti amministrativi.

Che si tratti di un acquisto immobiliare, di una riqualificazione energetica, di una ristrutturazione, di una pratica di sanatoria edilizia o della semplice attestazione dello stato legittimo dell’immobile, il primo passaggio è sempre quello di acquisire la documentazione edilizia depositata presso il Comune.

Può accadere che il fascicolo progettuale risulti irreperibile

In questi casi molti uffici tecnici comunali si limitano a comunicare verbalmente che il fascicolo non si trova oppure che è temporaneamente irreperibile con delle tiepide dichiarazione che, lette con attenzione, non danno mai una certezza al richiedente che rimane lasciato “a metà”.

Per un Ente è complicato dichiarare formalmente di aver smarrito un documento, tuttavia una risposta di questo tipo non è sufficiente e non può costituire il presupposto sul quale il professionista fonda le proprie valutazioni ed asseverazioni tecniche.

L’irreperibilità temporanea rappresenta una situazione amministrativa provvisoria

Significa semplicemente che il fascicolo non è stato rinvenuto durante la ricerca effettuata dall’Ufficio, ma lascia aperta la possibilità che venga ritrovato successivamente.

Una simile comunicazione non consente al tecnico di assumere decisioni definitive né offre adeguate garanzie giuridiche.

È pertanto necessario che il Comune, al termine delle verifiche archivistiche, rilasci una dichiarazione formale di irreperibilità definitiva del fascicolo progettuale.

Nella mia esperienza mi sono trovato di fronte a smarrimenti, furti, incendi e allagamenti, ma il legislatore ha previsto come comportarsi anche in questi casi limite.

Solo un documento di irreperibilità definitiva certifica ufficialmente che l’Amministrazione non è più in grado di reperire gli elaborati originariamente depositati e costituisce il presupposto per procedere alla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile.

Come determinare lo stato legittimo degli immobili in assenza di fascicolo progettuale

Questa impostazione trova fondamento nel DPR 380/2001 e, in particolare, nell’articolo 9-bis, comma 1-bis, che disciplina le modalità di individuazione dello stato legittimo degli immobili.
La norma stabilisce infatti che, qualora il titolo edilizio originario o i relativi elaborati non siano più disponibili ma è comprovata la loro esistenza, lo stato legittimo può essere desunto da altri documenti probatori aventi data certa e idonei a dimostrare la consistenza dell’immobile.
La ricostruzione documentale non può quindi essere arbitraria, ma deve seguire un preciso percorso tecnico.

Dopo aver accertato l’esistenza dell’autorizzazione del titolo od anche la verifica sui terminali del deposito della pratica edilizia, il primo obiettivo consiste nell’individuare il primo documento disponibile, successivo alla realizzazione dell’edificio.

Nella normalità dei casi tale documento dovrebbe rappresentare fedelmente quanto era stato autorizzato con il progetto originario, oggi smarrito.

Naturalmente, il fatto che gli elaborati grafici non siano più reperibili non significa necessariamente che sia scomparsa ogni traccia del procedimento amministrativo.

Spesso negli archivi comunali rimangono le licenze edilizie, le concessioni edilizie, gli estremi del titolo autorizzativo oppure registrazioni protocollate che attestano la presentazione del progetto e il rilascio del relativo provvedimento, in assenza di motivi ostativi.

Questi elementi assumono un’importanza fondamentale perché consentono di dimostrare che il procedimento autorizzativo è effettivamente esistito, anche se gli elaborati progettuali non sono più materialmente disponibili.

Una volta acquisita dallo Sportello Unico per l’Edilizia la dichiarazione di irreperibilità definitiva, il professionista dovrà quindi raccogliere ogni documento utile alla ricostruzione dello stato legittimo, privilegiando quelli aventi data certa e provenienza pubblica.
Tra i documenti maggiormente utilizzabili rientrano le planimetrie catastali d’impianto, purché coerenti con il periodo storico di riferimento; gli elaborati allegati ad altri procedimenti amministrativi; documentazione depositata presso enti pubblici, atti d’obbligo, certificazioni tecniche, pratiche successive che riportino fedelmente lo stato dell’immobile.

Particolarmente utile può risultare anche un accesso agli atti presso il Genio Civile, soprattutto per gli edifici soggetti al deposito dei progetti strutturali.

In molti casi, infatti, mentre il Comune ha smarrito il fascicolo edilizio, presso gli archivi del Genio Civile risultano ancora conservati i progetti strutturali completi di elaborati grafici, che costituiscono un importante elemento di ricostruzione.

Possono inoltre assumere valore probatorio ulteriori documenti depositati presso pubbliche amministrazioni, quali elaborati allegati a pratiche sanitarie, planimetrie presentate ad altri Enti o qualsiasi documento avente data certa formatosi nell’ambito di un procedimento amministrativo.

Nessun documento deve essere considerato isolatamente

Il compito del tecnico consiste proprio nel confrontare criticamente tutte le fonti disponibili, verificarne la coerenza reciproca e ricostruire, con metodo professionale, quale fosse la configurazione autorizzata dell’immobile.

Si tratta di una vera e propria attività di ricostruzione storica e documentale che richiede esperienza, conoscenza della normativa edilizia e capacità di interpretare correttamente gli atti amministrativi.

Al termine di questa attività il professionista sarà in grado di asseverare lo stato legittimo dell’immobile, indicando espressamente la documentazione utilizzata e motivando il percorso logico seguito per giungere alle proprie conclusioni.

Questa attestazione potrà essere utilizzata sia nell’ambito di un atto di compravendita, sia all’interno di una pratica edilizia, come una ristrutturazione, una riqualificazione energetica, una sanatoria o qualsiasi altro intervento soggetto a titolo abilitativo.

In particolare, nell’ambito di un nuovo progetto edilizio, il tecnico dovrà descrivere e asseverare lo stato ante operam, dimostrando che esso coincide con lo stato legittimo ricostruito attraverso l’analisi della documentazione disponibile, nel rispetto di quanto previsto dall’articolo 9-bis del DPR 380/2001.

Questa procedura non rappresenta una semplificazione delle verifiche urbanistiche

Al contrario, richiede un livello di approfondimento spesso superiore rispetto ai casi in cui il fascicolo progettuale sia regolarmente presente.

L’assenza degli elaborati originali, quindi, non elimina infatti l’obbligo del professionista di accertare la conformità edilizia dell’immobile. Cambiano semplicemente gli strumenti attraverso i quali tale conformità viene dimostrata.

Per questo motivo è fondamentale pretendere dal Comune una dichiarazione formale di irreperibilità definitiva e non accontentarsi di comunicazioni informali o verbali.

Solo disponendo di tale attestazione sarà possibile avviare una ricostruzione documentale conforme alla normativa vigente e fornire al committente una valutazione tecnicamente fondata e giuridicamente sostenibile.

Lo stato legittimo di un immobile non può mai essere oggetto di presunzioni, deve sempre derivare da un’attenta analisi documentale, supportata da atti aventi data certa e da una rigorosa attività di ricostruzione tecnica svolta dal professionista incaricato.

Avvia ora un check up immobiliare con una consulenza esperta nel caso il fascicolo di una pratica edilizia non c’e’ o non si trova.

Redatto il 27.06.2026

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)