Certificato di agibilita’ o abitabilita’?

La normativa che riguarda l’agibilità è di per sé molto semplice, di fatti è racchiusa in soli due articoli di legge, ma comprende al suo interno molteplici sfaccettature e condizioni intrinseche che un immobile deve necessariamente assicurare, che comportano un’attenzione ed una competenza tecnica notevole.

Lavorando da sempre come tecnico all’interno di trattative immobiliari, rilevo spesso una confusione generale dalle domande poste dai privati cittadini oppure dagli addetti ai lavori, che in maniera seriale si ripetono nel tempo e sono del tipo: “ma si chiama agibilità o abitabilità”?, e ancora “posso richiederla singolarmente oppure sono vincolato al Condominio”?, oppure “ma quando è obbligatoria in una stipula notarile”? ed infine “come si richiede ad oggi l’agibilità”?.. in questo articolo volevo offrire l’opportunità di fornire delle risposte semplici, sviluppando meglio quest’interessante argomento.

Il certificato di agibilità di un immobile è un documento molto importante, sicuramente il più “completo”, perché come da normativa “..ne garantisce le condizioni di igiene e salubrità degli ambienti, del risparmio energetico, delle condizioni impiantistiche e della sicurezza”, andando ad abbracciare molteplici settori come l’Urbanistica (anche Condono edilizio), il Regolamento d’Igiene, il Catasto, il risparmio energetico.

E’ divenuto requisito essenziale per gli immobili ad uso commerciale ed in particolare per l’apertura di nuove attività commerciali (negozi, laboratori..) od attività extra alberghiere (B&B, casa vacanze..) di cui parliamo ampiamente qui, nonché per ricongiungimenti familiari con stranieri residenti in Italia; si riscontra inoltre che molti Enti bancari ne prediligono la presenza per l’approvazione di un mutuo ipotecario.

E’ oramai materia controversa all’ordine del giorno e spesso oggetto di diatribe immobiliari, anche per quanto riguarda la compravendita di immobili ad uso residenziale/abitativo, come vedremo più avanti.

La normativa di riferimento è il recente Dlgs 222/2016 che va a modificare gli ex artt. 24 e 25 del DPR 380/2001. La richiesta deve essere presentata entro 15 gg dal “collaudo e fine lavori” delle opere e pertanto racchiude al suo interno tutti i requisiti di legge predetti, che ne garantiscono la piena utilizzabilità e vivibilità dei locali.

Ma il termine esatto da utilizzare è Agibilità o Abitabilità?

L’abitabilità è un certificato che viene istituito dal Regio Decreto n. 1265 del 1934, dove in via implicita si prescriveva all’ art. 220 che “ogni immobile dovesse divenire abitabile” e pertanto è da qui, per assimilazione, che è stato sempre denominato come “certificato di Abitabilità”, senza distinzione sulla tipologia o destinazione dell’ immobile.

Successivamente con l’approvazione della Legge Ponte n. 765/1967, per la prima volta veniva introdotto il duplice termine di Abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e di Agibilità per gli altri (commerciale, industriale..), confermato nel tempo a più riprese, in alcuni commi della legge fondamentale del condono edilizio la L. 47/85 e sulla principale legge che norma va la relazione di impianti la 46/90.

Questa duplice terminologia comportava spesso confusione e difficoltà di applicazione delle norme fino a quando venne stabilito con più Sentenze e circolari interpretative, che nonostante il termine fosse differente (Agibilità ed Abitabilità), il risultato finale era praticamente lo stesso e pertanto nel processo di semplificazione del Testo Unico per l’Edilizia, ai sensi dell’ex art. 24 DPR 380/2001 venne definitivamente indicata come Agibilità, indipendentemente dalla destinazione d’uso dell’immobile.

Si ritiene pertanto buona norma chiamarla con il termine più adatto, in riferimento al momento storico della sua richiesta ed al riferimento normativo vigente in quel momento (1934, 1967 oppure 2001).

Quando è obbligatorio possedere il certificato di agibilità?

Sulla base di quanto anticipato circa l’entrata in vigore di tale certificato nel 1934, possiamo confermare serenamente, che l’abitabilità non si ritiene obbligatoria sotto il profilo urbanistico (diverso dal profilo della commerciabilità del bene, di cui si parla di seguito), qualora l’ immobile in esame fosse stato costruito in data antecedente all’entrata in vigore della norma che l’ha istituita (1934 appunto) ed avesse mantenuto le sue condizioni edilizie (igienico sanitarie, della sicurezza ed impiantistiche) inalterate fino ai giorni nostri, accertate con documentazione storica probante; il certificato deve essere altresì “aggiornato” a seguito di qualsiasi intervento edilizio che ne abbia modificato i requisiti normativi essenziali (igienico-sanitari, impiantistici, del risparmio energetico e della sicurezza), come ad esempio nel caso dello spostamento di un bagno o di una cucina, l’installazione di un impianto fotovoltaico, oppure il rifacimento ex novo di un impianto elettrico.

Sotto il profilo della commerciabilità del bene all’interno di una compravendita immobiliare, la presenza o meno di tale certificato incide in maniera importante nelle dinamiche di una trattativa dove anche se è vero che ad oggi non esiste una norma specifica che vincoli il passaggio di proprietà dello stesso al possesso del certificato di agibilità, è altrettanto chiarito in più di un’occasione che tale documento attesta con l’”utilizzabilità e vivibilità degli ambienti”, la certezza del legittimo godimento (immediato) del bene, presupposto per la sua “commerciabilità economica”: pertanto la sua presenza o meno può incidere in maniera tangibile, anche sul prezzo di vendita.

E’ pertanto consigliato di pubblicizzare fin da subito l’assenza del certificato di agibilità all’interno di una trattativa immobiliare e di farne menzione già in fase di “proposta”, dove verrà formalizzata l’ accettazione espressa e congiunta delle parti che sono a conoscenza di tale situazione, che accettano ugualmente di concludere l’affare, avendone eventualmente rideterminato il prezzo in funzione di ciò, indicando infine chi avrà l’onere futuro di provvedere a tutti gli adempimenti amministrativi per richiedere il certificato.

Per richiedere il Certificato di Agibilità posso agire singolarmente oppure sono vincolato al Condominio?

In origine e fino a pochi anni fa, poteva essere rilasciato dall’ufficio tecnico preposto esclusivamente “in riferimento al titolo urbanistico che lo aveva legittimato” ovvero se ad esempio ci trovavamo in presenza di un Permesso a Costruire per due edifici, dovevamo ritirare obbligatoriamente un’agibilità per i due edifici concessi, mentre ad oggi grazie al “Decreto del Fare” D.L. 69/2013 è possibile ottenere un’”agibilità parziale”, esclusivamente per l’unità immobiliare di nostro interesse, indipendentemente se riguardante edifici “regolari” od oggetto di “sanatoria edilizia”.

Come si richiede ad oggi il certificato di Agibilità?

Con l’introduzione del dlgs 222/2016 volto alla semplificazione delle procedure amministrative, l’Agibilità è possibile richiederla ed ottenerla in maniera immediata, mediante la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) di Agibilità a firma di tecnico abilitato che dopo aver acquisito e verificato i requisiti dell’u.i./edificio oggetto di interesse, provvederà ad asseverare l’Agibilità sotto la sua responsabilità sostituendosi alla P.A. ed il certificato sarà immediato, senza necessità di autorizzazioni da parte dell’ufficio comunale competente, che potrà comunque fare le verifiche del caso ed eventualmente annullare in maniera retroattiva tale asseverazione in caso di assenza dei requisiti o dichiarazioni mendaci.

Alla luce di quanto detto, seppur a grandi linee, si intuisce l’importanza del Certificato di Agibilità, in particolare all’interno di una trattativa immobiliare; si tratta di documento “finale” che andando ad abbracciare molteplici settori come l’Urbanistica, il Regolamento d’Igiene, il Catasto, il risparmio energetico.. deve essere redatto da professionisti abilitati in maniera armonica ed integrata tra tutti i certificati e documenti propri dell’immobile interessato, non tralasciando però gli altri documenti minimi che dovranno essere garantiti dalle parti prima del rogito notarile (leggi in proposito l’articolo su compravendita serena).

Redatto il 07.08.2017
Geom. Alessandro Grupico
Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma al n. 9337

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)