Compravendita piu’ serena in 7 punti

Quante volte ti è capitato nella vita di acquistare o vendere un immobile?

Hai seguito personalmente tutte le fasi della trattativa oppure ti sei avvalso di professionisti del settore?

Avresti desiderato un semplice manuale che potesse supportarti nel capire quali erano i primi passi da compiere oppure i documenti di base da acquisire per una “compravendita serena”?

Sappiamo bene che l’acquisto o la vendita della propria casa è un passaggio molto importante della vita di ognuno di noi, sono momenti densi di significato e di cambiamento sotto il profilo emotivo ed al tempo stesso sono operazioni estremamente complesse e cariche di preoccupazioni, che NON possono essere affrontate con leggerezza ed in molti casi senza i consigli di un esperto.

Nonostante le continue operazioni di semplificazione (o complicazione) della Pubblica Amministrazione, il mostro della burocrazia a Roma (e non solo) è diventato titanico e sempre più difficile da accontentare.

E’ per questo che abbiamo pensato di proporre a chi si affaccia sul mercato da Privato, una sintetica “due diligence” tecnica di 7 punti, ovvero dei consigli da geometra basati sulla personale esperienza ventennale nel settore, da attuare prima di porre in vendita od acquistare un immobile.

E’ doveroso precisare che la “storia di un immobile” è di volta in volta differente, pertanto non esiste una direzione unica da seguire per tutte le situazioni, ma abbiamo il piacere di offrire dei consigli generali da modellare a seconda dei casi, come un “vestito cucito su misura”.

Alla luce delle più o meno recenti normative (L.122/2010) che in particolare prescrive l’obbligo di dichiarazione di conformità catastale in sede di rogito notarile, da parte di acquirente e venditore, degli immobili oggetto di stipula alla documentazione depositata in Catasto (la cosiddetta planimetria raster), si è innescato un complesso meccanismo di autorizzazioni e regolarizzazioni postume, “in sanatoria”, che sicuramente in un futuro prossimo saranno di aiuto a chi si affaccerà sul mercato, diciamo tra dieci anni, ma almeno nell’immediato comportano attenzione e bisogno di chiarezza preventiva sulla regolarità del proprio immobile sotto molteplici profili (catastale, urbanistico, igienico sanitario..) imposti dalle norme vigenti.

La maggior parte degli immobili in epoche passate venivano alienati senza che venissero effettuate delle verifiche approfondite a qualsiasi livello, al giorno d’oggi invece sulla base di tale normativa, ci siamo trovati a dover regolarizzare, io amo dire “bonificare”, circa 60-70 anni di storia urbanistica e catastale per adeguarci alle normative poste in essere, con tutte le conseguenze del caso, che incidono notevolmente all’interno di una trattativa immobiliare (sempre molto dinamica) per tempistiche ed adempimenti economici imprevisti.

Da qui nasce l’esigenza di un vero e proprio check up immobiliare da eseguire prima di impegnarsi in un contratto di natura immobiliare, indagando su eventuali criticità o irregolarità del bene, delle quali appena accertata la tipologia, si dovrà provvedere alla soluzione più appropriata.

Sulla base della personale esperienza e statistica, nonché della vigente normativa di settore, si è provveduto a sintetizzare in soli 7 punti, gli adempimenti primari da eseguire prima di avventurarsi in una trattativa immobiliare, che si riportano di seguito.

• PROVENIENZA GIURIDICA DEL BENE, al fine di definire il diritto di proprietà del/degli aventi titolo ed al tempo stesso se sono presenti delle pregiudizievoli (mutuo ipotecario, pignoramenti, Equitalia) sul venditore e sull’immobile che possono ostacolare la compravendita; si possono eseguire visure e certificazioni ipotecarie presso la Conservatoria competente per ogni Provincia.
• REGOLARITA’ URBANISTICA, riscontrabile mediante verifiche storiche dei titoli edilizi che hanno interessato l’immobile dalla sua edificazione (regolare o con condono edilizio) fino ai giorni nostri, esaminando le autorizzazioni amministrative ed i relativi elaborati progettuali, dei quali l’ultimo in ordine cronologico dovrà coincidere obbligatoriamente con lo stato dei luoghi; si possono espletare presso il Comune competente, tramite l’ufficio tecnico per l’edilizia privata che eventualmente presso l’ufficio condono. In caso di compravendita di terreni, sarà necessario produrre un Certificato di Destinazione Urbanistica.
• OBBLIGHI, VINCOLI, PRELAZIONI, per accertare la presenza di eventuali obblighi o prescrizioni o vincoli che potrebbero interessare Parte Venditrice (es. prezzi massimi di cessione, vincoli di invendibilità a tempo, ecc..) ma anche Parte Acquirente (es. servitù, vincoli di Sovrintendenza, ecc..); anche in questo caso si possono eseguire delle ricerche in Conservatoria, ma sarebbe molto utile essere in possesso dell’atto di provenienza del bene.
• CONFORMITA’ CATASTALE, ovvero riscontrare la corrispondenza tra la documentazione certificata dal Catasto (planimetria raster) e lo stato dei luoghi, verificando accuratamente la congruità dei dati ubicativi, degli allineamenti storici delle intestazioni e delle denunce di variazione depositate nel tempo; è possibile eseguire queste ricerche presso l’Agenzia delle Entrate provinciale.
• CONFORMITA’ IMPIANTISTICA, assicurarsi della conformità o meno degli impianti esistenti nell’u.i. in esame, in ottemperanza alla vigente normativa DM 37/2008, da dichiarare obbligatoriamente in sede di rogito notarile tra le parti; in caso di assenza di tali certificazioni, che ricordiamo non crea complicazioni al buon esito del rogito se tali condizioni vengano espressamente recepite dalle parti, si consiglia di eseguire un sopralluogo con un tecnico impiantista abilitato per capire lo stato degli impianti, soprattutto nel caso in cui non si volesse affrontare a breve una ristrutturazione importante.
• DOTAZIONE DEL CERTIFICATO DI AGIBILITA’, per capire se l’immobile oggetto di compravendita sia provvisto o meno di tale certificato che ricordiamo, in senso generale, deve essere consegnato all’acquirente all’atto; altresì la sua mancanza non comporta la nullità del rogito, purché vengano regolamentati i rapporti tra le parti anche al fine di evitare contestazioni future (potrà essere sicuramente d’aiuto il nostro focus su agibilità).
• ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE), obbligatorio già dalla pubblicità immobiliare del bene sia nei casi di vendita che di locazione, comunicando la classe di appartenenza e l’indice di prestazione energetica globale (Epgl).

Detto questo siamo pronti a confrontarci col mercato immobiliare ed a prova di notaio!

Il messaggio chiave di questo articolo è volto decisamente all’analisi tecnica (preventiva) di tutti i requisiti e gli aspetti di un immobile posto sul mercato, al fine di rassicurare le parti per una serena trattativa immobiliare. Troppo spesso ci troviamo ad affrontare delle situazioni al limite, sia per colpa dell’eccessiva burocrazia che a causa di controlli e verifiche eseguite solo dal momento in cui viene formalizzata una proposta immobiliare ed in alcuni casi si creano delle problematiche inaspettate, talvolta molto complicate da risolvere.

Con questo semplice vademecum crediamo di poter dare un’opportunità in più a chiunque volesse approcciare in maniera indipendente sul mercato, ricordando nuovamente che ogni situazione diventa “unica” a causa della storia che ha vissuto l’immobile in questione, pertanto con molteplici sfaccettature da valutare di volta in volta con molta attenzione; si consiglia quindi di richiedere anche un’assistenza tecnica da parte di un professionista del settore che potrà aiutarvi in ogni fase della trattativa, o addirittura, per essere sollevati da ogni responsabilità presente e futura, richiedere una “relazione di conformità urbanistica e catastale” asseverata dal tecnico stesso che certificherà la congruità del bene sotto ogni profilo tecnico e che potrà essere verificata in ogni fase della trattativa nonché allegata al rogito notarile.

Redatto il 07.08.2017

aggiornato il 17.03.2024
Geom. Alessandro Grupico
Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma al n. 9337

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)