Perchè al Catasto è obbligatorio scorporare la cantina?

Dal 1° Luglio 2020 è divenuto obbligatorio separare, tecnicamente scorporare, il vano cantina dall’appartamento, qualora gli stessi facciano parte della stessa scheda catastale ed abbiano quindi un unico subalterno che li contraddistingua.

Per svolgere una verifica di parte sugli immobili di proprietà, si può facilmente acquisire dalle banche dati catastali la propria planimetria catastale.

Con la nota prot. n. 223119 del 4 Giugno 2020, l’ Agenzia delle Entrate conferma tale obbligo sia in sede di denuncia di accatastamento (già enunciato nella circolare n. 2/E del 1 febbraio 2016), che nelle denunce di variazione catastale, con decorrenza dal 1° Luglio 2020.

Al suo interno viene definito che “.. le cantine, i depositi e le autorimesse presenti in complessi con una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada, o da corte esclusiva, o da parti comuni, costituiscano di norma unità immobiliari a sé stanti” e pertanto dovranno avere una planimetria catastale a parte con un relativo certificato catastale (c.d. visura catastale), separandole eventualmente dall’abitazione a cui erano abbinate.

Quando è obbligatorio eseguire tale “scorporo” per il contribuente?

Solo nei casi previsti dalla normativa catastale.

Difatti precisa l’AdE che tale nota “non instaura alcun obbligo alla divisione dell’originaria unica unità immobiliare, quando questa contiene già al suo interno tali beni, in assenza di eventi che ne richiedono la variazione in Catasto”, pertanto no panic!

Se non si devono svolgere delle attività di variazione della planimetria catastale, si può stare tranquilli perché non si rientra nelle casistiche previste dall’Agenzia delle Entrate.

Fornisco di seguito alcuni esempi che possono dare l’idea di situazioni interessate all’argomento.

Un caso studio ricorrente di variazione della planimetria catastale può avvenire durante le attività di ristrutturazione, dove generalmente in fase di collaudo e fine lavori a seguito di C.I.L.A., si rende necessario l’aggiornamento del nuovo stato anche al Catasto e se l’appartamento ricade sulla stessa scheda catastale della cantina, sarà obbligatorio scorporarli.

Anche a seguito di modifica della consistenza catastale mediante condono edilizio oppure per realizzazione di serra solare, si renderà necessaria la presentazione di una denuncia di variazione catastale che dovrà ottemperare alla predetta nota n.223119/2020, con obbligatoria divisione delle due unità.

Le casistiche sono molteplici, ma possiamo sintetizzare che interessano solo chi si sta apprestando ad eseguire delle variazioni future dei propri immobili.

Milioni sono le pertinenze presenti sul territorio nazionale che saranno interessate da questa nuova normativa catastale.

Lo scopo primario dell’Agenzia delle Entrate è quello di archiviare tutte quelle unità immobiliari (cantine, box, depositi, ..) che devono essere censite singolarmente ma che ad oggi sono state abbinate alle abitazioni, al fine di scorporarle ed attribuire loro un più corretto valore unitario.

Quali saranno le conseguenze per il contribuente?

Sicuramente ci sarà un aggravio economico rappresentato dai tributi da pagare al momento della presentazione dell’atto catastale, pari a 50 euro ad unità derivata, pertanto raddoppiando da 50 a 100 Euro le spese vive da sostenere.

Bisognerà inoltre rivedere tutti gli atti giuridici e fiscali che si svolgeranno in futuro relativamente ai beni interessati, ricordandosi di sostituire i vecchi dati con i nuovi attribuiti dopo l’aggiornamento sugli stessi (es. pagamento TARI, contratti di affitto, rinnovo A.P.E., ecc..).

Voglio tranquillizzarvi mettendo a vostro servizio la mia esperienza e statistica per precisare che, a differenza di quanto si possa pensare di primo acchito, non sempre ho riscontrato aumenti di rendita (e quindi di imposte) tra la situazione iniziale e la situazione finale.

Nei casi di pertinenze di modesta superficie, ho accertato anche dei miglioramenti sotto il profilo fiscale.

Consiglio comunque di verificare di volta in volta la personale situazione con l’aiuto di un tecnico specializzato nel settore catastale.

Per non incorrere in brutte sorprese o contenziosi con il Fisco, consiglio infine di verificare entro un anno dalla presentazione dell’atto catastale, eventuali variazioni unilaterali da parte dell’Ufficio Catasto alle rendite attribuite, come spiegato semplicemente qui.

Redatto il 11.12.2022

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)