Perchè al Catasto è obbligatorio scorporare la cantina?

 

Dal 1° Luglio 2020 è divenuto obbligatorio separare, tecnicamente scorporare, il vano cantina dall’appartamento, qualora gli stessi facciano parte della stessa scheda catastale ed abbiano quindi un unico subalterno che li contraddistingua.

Per svolgere una verifica di parte sugli immobili di proprietà, si può facilmente acquisire dalle banche dati catastali la propria planimetria catastale.

Con la nota prot. n. 223119 del 4 Giugno 2020, l’ Agenzia delle Entrate conferma tale obbligo sia in sede di denuncia di accatastamento (già enunciato nella circolare n. 2/E del 1 febbraio 2016), che nelle denunce di variazione catastale, con decorrenza dal 1° Luglio 2020.

Al suo interno viene definito che “.. le cantine, i depositi e le autorimesse presenti in complessi con una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada, o da corte esclusiva, o da parti comuni, costituiscano di norma unità immobiliari a sé stanti” e pertanto dovranno avere una planimetria catastale a parte con un relativo certificato catastale (c.d. visura catastale), separandole eventualmente dall’abitazione a cui erano abbinate.

Quando è obbligatorio eseguire tale “scorporo” per il contribuente?

Solo nei casi previsti dalla normativa catastale.

Difatti precisa l’AdE che tale nota “non instaura alcun obbligo alla divisione dell’originaria unica unità immobiliare, quando questa contiene già al suo interno tali beni, in assenza di eventi che ne richiedono la variazione in Catasto”, pertanto no panic!

Se non si devono svolgere delle attività di variazione della planimetria catastale, si può stare tranquilli perché non si rientra nelle casistiche previste dall’Agenzia delle Entrate.

Fornisco di seguito alcuni esempi che possono dare l’idea di situazioni interessate all’argomento.

Un caso studio ricorrente di variazione della planimetria catastale può avvenire durante le attività di ristrutturazione, dove generalmente in fase di collaudo e fine lavori a seguito di C.I.L.A., si rende necessario l’aggiornamento del nuovo stato anche al Catasto e se l’appartamento ricade sulla stessa scheda catastale della cantina, sarà obbligatorio scorporarli.

Anche a seguito di modifica della consistenza catastale mediante condono edilizio oppure per realizzazione di serra solare, si renderà necessaria la presentazione di una denuncia di variazione catastale che dovrà ottemperare alla predetta nota n.223119/2020, con obbligatoria divisione delle due unità.

Le casistiche sono molteplici, ma possiamo sintetizzare che interessano solo chi si sta apprestando ad eseguire delle variazioni future dei propri immobili.

Milioni sono le pertinenze presenti sul territorio nazionale che saranno interessate da questa nuova normativa catastale.

Lo scopo primario dell’Agenzia delle Entrate è quello di archiviare tutte quelle unità immobiliari (cantine, box, depositi, ..) che devono essere censite singolarmente ma che ad oggi sono state abbinate alle abitazioni, al fine di scorporarle ed attribuire loro un più corretto valore unitario.

Quali saranno le conseguenze per il contribuente?

Sicuramente ci sarà un aggravio economico rappresentato dai tributi da pagare al momento della presentazione dell’atto catastale, pari a 50 euro ad unità derivata, pertanto raddoppiando da 50 a 100 Euro le spese vive da sostenere.

Bisognerà inoltre rivedere tutti gli atti giuridici e fiscali che si svolgeranno in futuro relativamente ai beni interessati, ricordandosi di sostituire i vecchi dati con i nuovi attribuiti dopo l’aggiornamento sugli stessi (es. pagamento TARI, contratti di affitto, rinnovo A.P.E., ecc..).

Voglio tranquillizzarvi mettendo a vostro servizio la mia esperienza e statistica per precisare che, a differenza di quanto si possa pensare di primo acchito, non sempre ho riscontrato aumenti di rendita (e quindi di imposte) tra la situazione iniziale e la situazione finale.

Nei casi di pertinenze di modesta superficie, ho accertato anche dei miglioramenti sotto il profilo fiscale.

Consiglio comunque di verificare di volta in volta la personale situazione con l’aiuto di un tecnico specializzato nel settore catastale.

Per non incorrere in brutte sorprese o contenziosi con il Fisco, consiglio infine di verificare entro un anno dalla presentazione dell’atto catastale, eventuali variazioni unilaterali da parte dell’Ufficio Catasto alle rendite attribuite, come spiegato semplicemente qui.

Redatto il 11.12.2022

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)
37 commenti
  1. Christian Scalella
    Christian Scalella dice:

    Buongiorno salve, interessantissimo il suo approfondimento. Le volevo chiedere un parere: nel mio caso a seguito di lavori di ristrutturazione al fine lavori ho dovuto procedere al nuovo accatastamento con conseguente scorporo del.vano cantina. Mi è stata aggiunta una piccola rendita euro 3,50 per la sola cantina lasciando inalterata quella dell’immobile. Mi sorge un dubbio ora: ai fini delle tabelle millesimali devo chiedere una revisione scorporando in percentuale la cantina rispetto al precedente valore millesimale? Perché essendo vano cantina ovviamente non avrei la ripartizione delle spese di ascensore e scale in relazione al piano ( il mio immobile si trova al 3 e ultimo piano dell’edificio) con conseguente risparmio sulle spese condominiali. Suppongo che debba farlo. Ma in tal caso, non essendo variata la superficie alcuna né la % di possesso nell’edificio, basta applicare un criterio proporzionale alla mia precedente quota millesimale? Es: precedente quota 46/000, ora potrei avere 44/000 per immobile e 2/000 per cantina. Grazie mille!

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  2. alessandrogrupico
    alessandrogrupico dice:

    Generalmente le tabelle millesimali sono già suddivise in riferimento alle singole unità immobiliari che compongono il fabbricato (es. appartamento, cantina, posti auto..) ed in questo caso non è necessario provvedere ad eventuali revisioni. Nel caso in cui siano invece cumulativi, è lecito provvedere allo scorporo di tali valori. Grazie per il suo interessante commento

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  3. Gioacchino
    Gioacchino dice:

    Buongiorno, anche il solaio, avente accesso dall’esterno dell’immobile, indipendente, dovrà avere una sua scheda o può essere inserito insieme a quella dell’immobile?

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  4. Ruggiero
    Ruggiero dice:

    Buongiorno, ho una domanda un po’ più articolata e spero di spiegarmi. In pratica dovrei comprare un appartamento con 2 cantine adiacenti e senza muratura: una è sulla stessa scheda catastale dell’appartamento mentre l’altra è stata acquistata successivamente. Da verifica catastale risulta che solo una cantina è presente nella planimetria catastale dell’appartamento. Successivamente è stata acquistata anche l’altra e sono più di 50 anni che questa cantina è dell’attuale proprietario che mi deve vendere. Il proprietario vuole vendermi entrambi le cantine come una unica ma vorrei evitare di fare due operazioni e allo stesso tempo che il mutuo non passi per un muro che non risulta presente perchè allo stato attuale risulta una cantina unica. Spero di essere stato chiaro. La ringrazio in anticipo.

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    • alessandrogrupico
      alessandrogrupico dice:

      Se ho ben compreso, potrebbe far regolarizzare la situazione al venditore, accorpando le due cantine sia a livello urbanistico che catastale, garantendo così la bontà amministrativa ai fini del mutuo e dell’acquisto stesso

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      • Davide
        Davide dice:

        Salve io chiedevo:
        Avendo un unico subalternò che comprende le metrature di cantina e appartamento.
        La dichiarazione ai fini tari va divisa in base alle metrature di cantina e appartamento? Oppure la metratura va messa unica come riportato sul contratto di affitto?

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  5. Laura
    Laura dice:

    Buonasera, avrei bisogno di un chiarimento se possibile. Nel 2022 abbiamo spostato la cucina in sala creando un open space e la precedente cucina è diventata studio. Abbiamo fatto la modifica a catasto e in contempeoranea abbiamo dovuto per legge scorporare la cantina. Vorrei capire se è corretto che la rendita catastale dell’appartamento rimane invariata e si aggiunge la rendita della cantina. Il dubbio sorge in quanto di logica credo che la rendita catastale iniziale comprendesse anche la rendita catastale della cantina, mentre con lo scorporo la rendita catastale dovrebbe essere solo divisa, quindi la rendita catastale dell’appartamento dovrebbe essere inferiore alla precedente. E’ corretto? Oppure la rendita catastale dell’appartamento rimane invariata e viene aggiunta la rendita della cantina? in questo caso avrei una rendita totale maggiore rispetto a prima, nonostante a livello materiale non abbiamo modificato nulla? vi ringrazio in caso di risposta. saluti. laura

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    • alessandrogrupico
      alessandrogrupico dice:

      Buonasera a lei, il classamento viene attribuito in sede di presentazione di aggiornamento catastale dove il tecnico sottoscrittore il documento, valuta l’esatto classamento a seguito della variazione depositata. Grazie per l’attenzione

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  6. anita Maria maggiulli
    anita Maria maggiulli dice:

    Buongiorno, ho un quesito: io e le mie sorelle siamo proprietarie di un immobile ereditato dai nostri genitori.limmobile , che risale al 1976, e risulta mappato al catasto sullo stesso foglio del garage. Abbiamo deciso di vendere entrambe le unità allo stesso acquirente. Il suo notaio dice che abbiamo l’obbligo di separare le due unità altrimenti la compravendita non può procedere. Al catasto, invece, ci dicono che non abbiamo quell’ obbligo visto che vendiamo tutto alla stessa persona. Chi dice il vero?
    Grazie

    Rispondi
    • alessandrogrupico
      alessandrogrupico dice:

      Salve, sulla base delle sue comunicazioni, ritengo abbiano ragione entrambi; il notaio non può stipulare perchè il GARAGE non può essere riportato sulla stessa scheda catastale dell’appartamento, il Catasto, a meno di indicazioni riportate nei modelli di impianto in sede di validazione e classamento, ha “fatto passare” l’accatastamento. Personalmente mi trovo in accordo col notaio. Buona giornata e grazie per la condivisione

      Rispondi
  7. FRANCESCO
    FRANCESCO dice:

    Nella casistica di un appartamento, al piano terra, che nell’attuale scheda è insieme a due cantine nel piano seminterrato (divise tutte da parti comuni come scale e corridoi), come mi devo comportare? devo fare 2 o 3 nuove schede planimetriche, cioè l’appartamento da solo e le cantine insieme o separate?

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  8. Gabriele
    Gabriele dice:

    Salve, io vorrei vendere la mia cantina. Per lo scorporo mi devo rivolgere ad un geometra che mi fa la pratica? Grazie mille

    Rispondi
  9. Mirko
    Mirko dice:

    Salve,
    in merito all’articolo pubblicato, le esporrei la casistica che mi riguarda circa l’accatastamento della cantina:
    ho acquistato un appartamento il giorno 1 luglio, con mutuo ipotecario. Nell’atto di provenienza oltre all’appartamento era menzionata una cantina, la quale non era stata formalmente accatastata dopo l’entrata in vigore della nuova normativa. Si è provveduto ad accatastare la stessa con docfa motivato per recupero situazioni pregresse. Il notaio all’epoca del rogito suggerivì di effettuare un atto integrativo ove si evinceva il sub e planimetria referita. La parte alienate non ritiene di dove sostenere la spesa dovuta per l’atto. La domanda è: la parte venditrice era di fatto obbligata a provvedere all’accatastamento prima di alienare il bene e pertanto obbligata a sostenere le spese dovute per l’integrazione? ringrazio anticipatamente.

    Rispondi
    • alessandrogrupico
      alessandrogrupico dice:

      Buongiorno, andrebbe studiata bene la situazione con date e documenti per risponderle, ma la L. 122/2010 è chiara e prevede per gli atti di compravendita in generale che “..devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale…”. Va comunque eseguito uno studio, grazie

      Rispondi
  10. luigi
    luigi dice:

    buonasera
    vorrei acquistare solo una piccola cantina di pertinenza ad un appartamento nel mio stesso stabile .Per l atto dal notaio quali sono i passaggi obbligati
    grazie

    Rispondi
    • alessandrogrupico
      alessandrogrupico dice:

      Salve, immagino debba accordarsi con il venditore che dovrà fornirle l’aggiornamento catastale del bene che sarà oggetto di compravendita. Grazie per l’intervento

      Rispondi
  11. CARLA PIERGUIDI
    CARLA PIERGUIDI dice:

    Buongiorno, dovrei vendere un appartamento del 1976 che ha una cantina di pertinenza. Avendo un unico subalterno sono obbligata a fare un accatastamento separato per la cantina?
    Grazie
    Carla

    Rispondi
    • alessandrogrupico
      alessandrogrupico dice:

      Buonasera Carla, se deve vendere solo l’appartamento, andranno divisi, se li vende entrambi, in assenza di variazioni edilizie potrà mantenere la stessa situazione catastale, buon atto!

      Rispondi
  12. michele
    michele dice:

    Buongiorno, ho una domanda da porvi. ho acquistato un appartamento nel 2020 in seguito ho fatto dei lavori di ristrutturazione e aggiornato il catasto (Torino), con lo sdoppiamento appartamento/cantina L’aggiornamento è avvenuto a marzo 2023. Ora in sede di compilazione del 730/2024 nel quadro C dei fabbricati mi compare 2 volte la rendita dell’appartamento con possesso di 365 gg e 279 gg + la cantina possesso di 279 gg. Nel calcolo finale mi da un’anomalia.. Devo eliminare la voce dell’appartamento con rendita di 365 gg? oppure devo correggere i gg da 365 a 86 lasciando invariate le altre 2 rendite (appartamento 279gg e cantina 279 gg)? spero di essere stato più o meno chiaro
    grazie
    Michele

    Rispondi
    • alessandrogrupico
      alessandrogrupico dice:

      Buonasera, la ringrazio per il seguito alla lettura dell’articolo e la invito a contattare un commercialista che sicuramente la potrà assistere, per qualsiasi consulenza tecnica, rimaniamo a disposizione, grazie.

      Rispondi
  13. Ester messina
    Ester messina dice:

    Salve devo vendere un appartamento, dei miei nonni, una cantina di pertinenza. Nella planimetria del 1968 non è riportata la cantina, che è solo citata nell’atto, e che si trova nella zona garage del condominio. La cantina è di 7 mq. Sono obbligata a catastarla? Spetta ai proprietari o agli acquirenti questi compito? Inoltre essendoci state 2 successioni ( causa morte dei nonni ) alle eredi, la catastazione è retroattiva e si deve pagare anche la successione ( non pagata per la cantina che non era stata inserita al tempo, in quanto considerata pertinenza?)
    Oppure basta fare nuova catastazione e vendere. Così senza pagare successioni precedenti? Grazie, so che è un po complicata questa situazione ma vorrei essere certa sul da farsi.

    Rispondi
    • alessandrogrupico
      alessandrogrupico dice:

      Salve, grazie per aver ben esposto il quesito che non è complicato, ma va analizzato a tutto tondo, quindi a livello urbanistico, catastale e giuridico/fiscale. Sulla base degli elementi forniti, qualora la cantina in questione non sia accatastata ed accertato che la stessa sia regolare sotto il profilo urbanistico, dovrà procedere a denunciarla e poi, eventualmente, integrare le relative successioni qualora non indicata, con la possibilità del pagamento delle imposte in maniera retroattiva agli ultimi 5 anni. E’ comunque necessario per una stipula notarile. E’ un lavoro da svolgere con attenzione, ma non è complicato, buona giornata

      Rispondi
  14. Alessandro Conf
    Alessandro Conf dice:

    Buongiorno, sto eseguendo dei lavori per un’abitazione su due piani dove al piano terra risulta tutta cantina e al piano primo abitazione. Stiamo facendo una SCIA per il recupero della cubatura abitabile, in questo modo andrà a rimanere una piccola porzione di cantina al piano terra però interna all’abitazione e senza un accesso indipendente. Il mio quesito è il seguente: Posso eseguire un docfa per variazione senza dover scorporare la cantina lasciandola come accessorio dell’abitazione con il relativo poligono? Nel caso in cui sono obbligato a scorporare dovrò ricavare un accesso dall’esterno indipendente per la cantina? Spero di essermi fatto capire!

    Rispondi
    • alessandrogrupico
      alessandrogrupico dice:

      Buongiorno, bisogna studiare bene il caso, in generale, qualora trattasi di villino cielo terra, ritengo che la cantina non vada scorporata; è conveniente fare una ricognizione al Catasto prima della fine lavori. Grazie per l’intervento

      Rispondi
  15. Sara
    Sara dice:

    Buongiorno, un mio cliente sta per acquistare una cantina adiacente ad una che è già di sua proprietà. Lui vorrebbe unire le due cantine tramite un varco.
    In questo caso credo sia obbligatorio fondere i due sub in un unico sub, è corretto?
    Per procedere con questa operazione, prima di fare la fusione catastale occorre fare una fusione presentando una Cila è corretto?
    Oltre a questo, fondendo le due cantine avrebbe un’agevolazione nel pagamento delle tasse?

    Rispondi
    • alessandrogrupico
      alessandrogrupico dice:

      Salve Sara, tutto corretto, consiglierei anche di verificare che non siano presenti atti d’obbligo circa la pertinenzialità della cantina che si sta per acquistare ad un altro appartamento. Buon lavoro

      Rispondi
    • alessandrogrupico
      alessandrogrupico dice:

      Salve, ritengo sia necessario in quanto con la variazione dalla rendita originaria alle due derivate dopo la denuncia, sicuramente i valori totali saranno modificati. Grazie per l’intuizione, buon pomeriggio

      Rispondi
  16. fabrizio abbati
    fabrizio abbati dice:

    vorrei vendere l’appartamento accatastato insieme alla cantina la quale pur essendo presente nel rogito notarile ,materialmente non è in mio possesso in quanto “inglobata” nella cantina di un altro condomino , si puo procedere nelle more del rientro in possesso materiale della cantina alla separazione catastale fra alloggio e cantina?

    Rispondi
    • alessandrogrupico
      alessandrogrupico dice:

      Salve, tenuto conto delle opportune verifiche giuridiche da appurare in altra sede, lo scorporo della cantina si rende necessario in sede di variazione della planimetria, pertanto se non ci sono da come ho capito variazioni che lo rendano necessario, non è necessario eseguirlo. Grazie

      Rispondi
      • fabrizio abbati
        fabrizio abbati dice:

        grazie ,voglio precisare che la cantina non è nella mia disponibilità e quindi non può essere compravenduta insieme all’appartamento. senza lo scorporo non posso cedere l’appartamento, è come se avessi l’alloggio sequestrato ,a causa di un terzo che a torto o ragione non mi rilascia la cantina.

        Rispondi

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