I segreti del condono edilizio

La domanda di “condono edilizio” è l’opportunità di presentare un’istanza di regolarizzazione tramite auto-denuncia per abusivismo edilizio.

Consente la regolarizzazione di interventi edilizi abusivi, realizzati in difformità o comunque in assenza delle necessarie autorizzazioni urbanistiche.

Importante distinzione deve essere posta tra la domanda di condono edilizio e la concessione edilizia in sanatoria.

La prima è appunto una “domanda”, una richiesta che viene presentata al Comune competente, in ottemperanza alle prescrizioni previste dalla normativa stessa, della quale il Comune dovrà esaminare i presupposti e requisiti.

La concessione edilizia in sanatoria rappresenta la chiusura del procedimento edilizio con esito positivo, legittimando e regolarizzando definitivamente l’abuso edilizio commesso.

Il Comune “concede” il condono dopo aver esaminato la congruità dei documenti amministrativi depositati e degli oneri concessori ed oblazioni versati.

I segreti del condono edilizio

In Italia sono stati concessi tre condoni edilizi (1985 disciplinato dalla legge madre n. 47/85, 1994 con L.724/94 e 2004 con L. 326/03), ad oggi i termini di presentazione sono chiusi e non è possibile usufruire di tale opportunità, se non nei casi particolari di immobili provenienti da dismissioni da enti o acquistati mediante asta giudiziaria.

La più importante delle peculiarità degli immobili oggetto di condono edilizio è senz’altro che la loro regolarizzazione avviene in deroga agli strumenti urbanistici ed alle prescrizioni di Piano Regolatore Generale che determinano i requisiti minimi da osservare in edilizia.

Questo vuol dire che se l’immobile denunciato presenta requisiti edilizi in contrasto con le normative vigenti (ad esempio altezze interne sotto il minimo previsto o grandezze di stanze inferiori a quanto consentito, esigue distanze dai confini, assenza di finestre apribili..) lo stesso otterrà comunque il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria.

E’ bene evidenziare che questo titolo avrà valore esclusivamente sotto il profilo edilizio- urbanistico, ma dovrà ottenere il rilascio del relativo certificato di agibilità, che non è un atto dovuto dalla P.A., ma rilasciato a seguito della dimostrazione dei requisiti di utilizzabilità e vivibilità degli ambienti previsti dai Regolamenti comunali, statali e Asl.

Domande di condono edilizio

Tornando alle domande di condono, è interessante sapere che i principali motivi ostativi al rilascio di una concessione in sanatoria, in senso generale, sono rappresentati dalla salvaguardia dei diritti verso terzi oppure dalla presenza di vincoli di tutela.

Trattasi di materia molto intrigante e complessa che di volta in volta presenta degli aspetti “unici” che non possono essere generalizzati, ma trattati con attenzione da caso a caso.

Nel caso ci si trovasse ancora con delle istanze di condono edilizio aperte e non perfezionate, si consiglia di procedere in maniera concreta a sollecitare il Comune competente alla lavorazione ed all’istruttoria, in quanto in caso di vendita o acquisto di un bene in questo stato, privo della completa regolarità urbanistica, si troverebbero sul cammino molti ostacoli da affrontare.

L’assenza della concessione in sanatoria non consente, in generale, l’ottenimento di autorizzazioni edilizie per ristrutturare l’immobile (ad esempio non si possono più presentare le C.I.L.A. per modificare le tramezzature del proprio immobile).

Pregiudica la richiesta di mutuo ipotecario o l’opportunità di avvalersi di bonus edilizi.

Rallenta, se non compromette in casi particolari, la possibilità di procedere alla compravendita serena del proprio immobile.

I notai sono molto reticenti a stipulare e tra l’altro questa “imperfezione” amministrativa presta il fianco a clamorose richieste di sconto sul prezzo di vendita da parte degli acquirenti che mettono sul piatto della bilancia il potenziale rischio dato da questa incertezza nel medio termine.

Se dopo 35 anni una domanda di sanatoria non è stata ancora conclusa, non sempre si tratta di un caso.

In alcuni Comuni come Roma, è stata istituita la procedura semplificata per rilasciare le concessioni in sanatoria con tempistiche molto veloci.

Il supporto di un tecnico di fiducia, competente in materia di condono edilizio, sarà l’azione più concreta ed efficace che il cittadino può svolgere per tutelare i propri interessi.

Ed il condono non avrà più segreti!

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Redatto il 20.03.2020

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)

 

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