Trasformazione del diritto di superficie a Roma: quali Piani di Zona sono trasformabili e come diventare pieni proprietari
Chi possiede un immobile realizzato in uno dei Piani di Zona del Comune di Roma può trovarsi in una situazione particolare: essere proprietario dell’alloggio, ma non del terreno sul quale l’edificio è stato costruito.
Molti complessi di edilizia economica e popolare sono stati infatti realizzati su aree P.E.E.P. concesse dal Comune in diritto di superficie, attraverso convenzioni stipulate ai sensi dell’art. 35 della Legge 865/1971.
In determinati casi è però possibile effettuare la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà, acquisendo anche la quota del terreno corrispondente al proprio alloggio ed aumentando il valore di mercato dell’immobile in caso di compravendita.
La materia, tuttavia, è più complessa di quanto possa sembrare: non tutti i Piani di Zona di Roma sono trasformabili (ad oggi 35 su 118), non tutte le unità immobiliari possono essere trasformate e trasformazione e affrancazione sono due procedure differenti.
Per questo, prima di presentare qualsiasi domanda, occorre ricostruire attentamente la situazione dell’immobile.
Cosa si intende per trasformazione nei Piani di Zona di Roma?
La trasformazione è la procedura attraverso la quale il proprietario di un alloggio realizzato su un’area concessa in diritto di superficie può acquisire la corrispondente quota del terreno e trasformare il proprio diritto in piena proprietà.
La normativa fondamentale è la Legge 23 dicembre 1998 n. 448, art. 31, commi 45 e seguenti, che ha consentito ai Comuni di cedere in proprietà le aree comprese nei Piani di Edilizia Economica e Popolare precedentemente concesse in superficie ai sensi dell’art. 35 della Legge 865/1971.
La trasformazione non deve essere confusa con l’affrancazione.
Con la trasformazione cambia la natura stessa del diritto immobiliare: da diritto di superficie a diritto di piena proprietà.
L’affrancazione interviene invece sulla rimozione dei vincoli convenzionali relativi, nei casi previsti, al prezzo massimo di cessione e al canone massimo di locazione.
Sono procedure differenti che possono intrecciarsi nella storia di un immobile, ed è proprio per questo che prima di iniziare occorre leggere attentamente la convenzione originaria e gli atti di provenienza.
Quali sono i Piani di Zona trasformabili a Roma?
Questa è la domanda che interessa maggiormente proprietari, acquirenti e agenti immobiliari.
Roma Capitale ha progressivamente ampliato attraverso diverse deliberazioni il numero dei Piani di Zona trasformabili, e l’elenco continua a essere oggetto di aggiornamenti.
Di seguito manteniamo un elenco alfabetico, particolarmente utile per una rapida consultazione:
Acilia 10V (Municipio X)
Casal Boccone C14 (Municipio III)
Casal Fattoria C20 (Municipio VI)
Casale C22 (Municipio VI)
Casale del Castellaccio D4 (Municipio XI)
Casilino 23 (Municipio V)
Castelverde B4 (Municipio VI)
Colle Fiorito B48 (Municipio VI)
Dragoncello 11V (Municipio X)
Ferratella 37 (Municipio VIII)
Laurentino 38 (Municipio IX)
Lunghezza C2 (Municipio VI)
Lunghezzina C19 (Municipio VI)
Madonnetta I B8 (Municipio X)
Madonnetta II B29 (Municipio X)
Malafede C10 (Municipio X)
Muratella B38 (Municipio XI)
Osteria del Curato 2 D6 (Municipio VII)
Palocco 53 (Municipio X)
Pian Saccoccia B49 (Municipio XV)
Pisana Vignaccia C23 (Municipio XII)
Rocca Fiorita B5 (Municipio VII)
Romanina D5 (Municipio VII)
Serpentara II 5 (Municipio III)
Settecamini Casal Bianco B41 (Municipio IV)
Spinaceto 2 A5 (Municipio IX)
Spinaceto 46 (Municipio IX)
Tor De Cenci 47–48 (Municipio IX)
Tor Pagnotta C6 (Municipio VIII)
Torraccia C1 (Municipio IV)
Torresina B32 (Municipio XIII)
Torresina 2 B44 (Municipio XIII)
Torrevecchia II 80 (Municipio XIV)
Trigoria I e III B7 (Municipio IX)
Val Melaina 6 (Municipio III)
Via Ponderano B51 (Municipio IV)
Negozi, uffici e laboratori possono essere trasformati?
È una delle domande più frequenti e merita particolare attenzione.
In linea generale, le unità autonome non residenziali non rientrano nella trasformazione prevista per gli alloggi.
La risposta deriva direttamente dalla Legge 448/1998: l’art. 31, comma 47, individua infatti “..i singoli proprietari degli alloggi e delle relative pertinenze..”.
La scelta della parola “alloggi” è fondamentale.
La procedura riguarda quindi l’unità abitativa e le relative pertinenze, mentre un negozio, un ufficio, un laboratorio o un’altra unità autonoma con destinazione non residenziale non diventa trasformabile.
È però necessario verificare la situazione urbanistica originaria dell’immobile: destinazioni d’uso, pertinenzialità e consistenza devono essere ricostruite attraverso convenzioni, progetti approvati e titoli edilizi storici.
In questi casi diventa particolarmente importante effettuare un accesso agli atti per ricostruire la documentazione dell’immobile prima di arrivare a conclusioni affrettate.
Trasformazione ordinaria o procedura semplificata a Roma?
Roma presenta una particolarità molto interessante.
Accanto alla procedura ordinaria, con la Deliberazione di Giunta Capitolina n. 432 del 22 dicembre 2022 è stata introdotta una procedura semplificata per la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà.
Le istanze semplificate vengono presentate attraverso la piattaforma SIAT e l’accesso è riservato ai tecnici abilitati secondo le modalità stabilite dall’Amministrazione.
La procedura semplificata può rendere l’iter decisamente più snello, ma il termine “semplificata” non deve trarre in inganno.
Una parte importante delle verifiche viene affidata alla competenza e alla responsabilità del tecnico.
Il professionista specializzato deve controllare attentamente la documentazione, ricostruire la situazione dell’immobile, verificare i dati necessari alla trasformazione e assumersi le responsabilità derivanti dalle dichiarazioni e asseverazioni previste dalla procedura.
Proprio per questo considero fondamentale effettuare prima una vera due diligence documentale.
Roma Capitale consente inoltre, a determinate condizioni, anche a chi aveva precedentemente presentato un’istanza ordinaria di utilizzare la procedura semplificata.
Quanto costa trasformare il diritto di superficie in piena proprietà?
La trasformazione comporta il pagamento al Comune di un corrispettivo, la cui determinazione dipende dai criteri previsti dalla normativa e dagli atti amministrativi applicabili.
Roma Capitale mette a disposizione anche un simulatore, ma precisa espressamente che il risultato ottenuto ha valore puramente presuntivo e che la determinazione con valore formale rimane a carico dei tecnici competenti.
Anche il calcolo economico, quindi, non dovrebbe essere affrontato isolatamente dal resto della pratica, spesso si hanno delle sorprese sul calcolo del corrispettivo in positivo, con canoni molto bassi, ed anche in negativo, con importi che superano le decine di migliaia di euro.
E’ consigliabile, all’interno di uno studio ed analisi tecnica professionale, di svolgere una simulazione di calcolo che consenta di comprendere al cittadino se avvalersi dell’opportunità di trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà.
Un dato interessante riguarda inoltre la procedura semplificata: Roma Capitale ha eliminato i precedenti diritti di istruttoria di 100 euro per questa modalità, mentre rimangono previsti per la procedura ordinaria.
Quanto tempo occorre per una trasformazione a Roma?
La normativa individua nel termine di 90 giorni il riferimento temporale entro il quale il Comune, ricevuta un’istanza completa, correttamente asseverata e corredata dalla documentazione richiesta, nonché dall’attestazione dell’avvenuto versamento anticipato dell’eventuale corrispettivo dovuto, deve concludere il procedimento amministrativo mediante l’adozione della relativa Determinazione Dirigenziale.
Questo non significa però che ogni trasformazione debba necessariamente richiedere tre mesi esatti.
Nella mia esperienza professionale, l’Ufficio Trasformazioni di Roma Capitale, soprattutto in presenza di una procedura semplificata completa e correttamente predisposta, riesce generalmente a lavorare con buona rapidità e può concludere l’istruttoria anche prima.
Naturalmente ogni pratica ha una storia propria.
Una documentazione incompleta, incongruenze negli atti, errori nella ricostruzione della proprietà o la necessità di ulteriori approfondimenti possono determinare richieste di integrazione e conseguenti allungamenti dei tempi.
Ancora una volta, quindi, la velocità della pratica comincia dalla qualità dei controlli effettuati prima della presentazione.
Dopo la Determinazione Dirigenziale bisogna andare dal notaio?
Sì. Ed è un passaggio fondamentale.
Ottenere la Determinazione Dirigenziale favorevole non significa che il procedimento sia terminato e che il proprietario abbia automaticamente acquisito la piena proprietà dell’area.
Terminata positivamente la fase amministrativa, occorre procedere alla stipula dell’atto pubblico con Roma Capitale.
Per questo, una volta ottenuta la Determinazione Dirigenziale, consiglio di affidarsi a un notaio specializzato in questa materia di nicchia, che prenderà contatto con gli uffici competenti per predisporre e formalizzare l’atto.
Trasformare prima di vendere: perché conviene verificare per tempo
Affidarsi a un geometra specializzato nei Piani di Zona e nella compravendita immobiliare a Roma significa effettuare queste verifiche prima, scegliere correttamente tra procedura ordinaria e semplificata ed essere accompagnati fino alla Determinazione necessaria per il successivo atto notarile, senza ritardi, senza rischi.
Prima di vendere un immobile in un Piano di Zona, quindi, la domanda non dovrebbe essere soltanto “quanto vale la mia casa?”, ma anche “quale diritto sto realmente vendendo?”.
È da questa risposta che nasce la consulenza mirata di un tecnico esperto per una compravendita più sicura, consapevole e senza sorprese davanti al notaio.
Redatto il 12.08.2026
Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di due libri di Soluzioni per Agenti Immobiliari
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