DICHIARAZIONE ANTE ’67: QUANDO VALE E QUALI RISCHI CI SONO NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Quando si acquista o si vende un immobile, poche frasi sembrano rassicuranti come questa: “L’immobile è Ante ’67.”

A sentirla, sembra quasi di aver risolto il problema, ma non è così semplice.

Dietro la dichiarazione Ante ’67 possono nascondersi problematiche urbanistiche anche molto importanti, specie per chi non ne conosce esattamente il significato, l’origine e, soprattutto, i limiti.

Il primo errore da evitare è confondere due concetti completamente differenti: la commerciabilità giuridica dell’immobile e la sua regolarità urbanistico-edilizia.

Ed è proprio la dichiarazione Ante ’67 uno degli esempi migliori per comprendere questa differenza che diventa rischiosa se affrontata senza un supporto tecnico adeguato.

Da dove nasce la dichiarazione Ante ’67?

Uno dei riferimenti normativi fondamentali è l’articolo 40, comma 2, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47, la prima grande legge sul condono edilizio.

Da questo momento, la norma prevede nei casi indicati, per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, la possibilità di produrre una dichiarazione sostitutiva da parte venditrice attestante che l’opera risulti iniziata anteriormente a tale data, in luogo degli estremi della licenza edilizia o concessione in sanatoria.

Difatti, non essendo obbligatorio, se ci fai caso negli atti precedenti al 1985 raramente si trovano gli estremi urbanistici di una costruzione, solo i notai più virtuosi provvedevano, proprio perchè non era un obbligo di legge.

Da qui nasce quella formula ricorrente che, negli anni, abbiamo visto comparire in tantissimi atti notarili: “Costruzione iniziata anteriormente al 1° settembre 1967.”

Negli anni ‘90 e 2000 questa dichiarazione è stata utilizzata in maniera molto diffusa.

In alcuni casi è diventata quasi una scorciatoia operativa: invece di ricostruire approfonditamente la storia urbanistico-edilizia dell’immobile attraverso gli accessi agli atti presso il Comune, ci si affidava alla dichiarazione resa dalla parte venditrice.

Talvolta per mancanza di tempo, oppure per evitare ricerche lunghe e complesse e, diciamolo, qualche volta anche per una certa pigrizia nell’approfondire la storia urbanistica dell’immobile.

Ma il fatto che una dichiarazione sia stata riportata per anni, magari passando da un atto di provenienza al successivo, non significa che qualcuno abbia realmente verificato la situazione urbanistica dell’immobile e questo può diventare un vero pericolo per chi la dichiara e per chi accetta un bene in questo stato.

A cosa serve realmente la dichiarazione Ante ’67?

La dichiarazione Ante ’67 è una dichiarazione prevista dalla normativa, da rendere nell’atto notarile quando ne ricorrono i presupposti.

La sua funzione riguarda le menzioni urbanistiche richieste dalla legge ai fini della commerciabilità giuridica del bene.

Ma attenzione: la dichiarazione Ante ’67 può consentire la stipula dell’atto, ma non costituisce, da sola, una garanzia dello stato legittimo dell’immobile.

In sintesi, commerciabilità e regolarità urbanistica non sono la stessa cosa e, qui, non vanno di pari passo.

Il fatto che un immobile possa essere trasferito non significa automaticamente che il suo stato legittimo sia stato ricostruito e verificato.

Quando quindi ci troviamo davanti a un immobile dichiarato Ante ’67, il lavoro del tecnico o di un agente immobiliare non finisce leggendo quella frase estrapolata dal precedente rogito.

Semmai, comincia proprio da lì.

Un immobile costruito prima del 1967 è automaticamente regolare?

Decisamente NO. Ed è uno degli equivoci più diffusi.

Non basta rassicurarsi pensando: “L’immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967”

Bisogna porsi una domanda molto più precisa: “Quando è stato costruito, dove si trovava e quali regole urbanistico-edilizie erano applicabili in quel luogo in quel momento?”

Già prima del 1° settembre 1967, infatti, esistevano situazioni nelle quali era necessaria la licenza edilizia.

La Legge urbanistica n. 1150 del 1942 prevedeva, nel testo allora vigente, l’obbligo della licenza edilizia nei maggiori centri urbani, nei Comuni dotati di piano regolatore, anche nelle zone di espansione.

La cosiddetta Legge Ponte n. 765/1967 estese successivamente l’obbligo della licenza edilizia all’intero territorio comunale.

Ante ’67 non equivale automaticamente a “costruito legittimamente senza titolo”.

Occorre analizzare il singolo immobile, il territorio nel quale ricade e la normativa applicabile all’epoca della sua realizzazione.

Come si ricostruisce lo stato legittimo di un immobile Ante ’67?

Qui comincia il vero lavoro tecnico.

Occorre ricostruire l’epoca di realizzazione dell’immobile, possibilmente attraverso documentazione probatoria e temporalmente collocabile, e comprendere quale disciplina urbanistico-edilizia fosse applicabile in quel luogo in quel preciso momento storico.

Bisogna verificare dove ricadesse il fabbricato, se fosse all’interno del centro abitato dell’epoca, quali strumenti urbanistici fossero vigenti e quali eventuali titoli edilizi fossero necessari.

Pensiamo, ad esempio, alle grandi città italiane.

Roma aveva già un importante piano regolatore approvato nel 1931 e Napoli ebbe il proprio piano generale nel 1939. Lo stesso vale per Milano, Venezia, Torino ed anche altre grandi città italiane disponevano, ben prima del 1967, di strumenti urbanistici e regolamenti che devono essere presi in considerazione nella ricostruzione storica.

Per questo non basta una data, serve una vera ricostruzione tramite i documenti agli atti, propedeutica ad un’asseverazione tecnica volta a garantire la regolarità del bene rispetto le norme di settore.

Aerofotogrammetrie Ante ’67: sono sufficienti?

Non sempre e qui ti svelo un altro “trucco” del mestiere.

Le aerofotogrammetrie storiche possono essere uno strumento estremamente importante per documentare la presenza di un fabbricato in una determinata epoca.

Ma attenzione: individuare un edificio in un’aerofotogrammetria antecedente al 1° settembre 1967 non significa aver dimostrato automaticamente tutto ciò che riguarda quell’immobile.

Una fotografia aerea può contribuire a dimostrare la presenza del fabbricato, ma non necessariamente la sua destinazione d’uso oppure i piani fuori terra.

Quello che oggi vediamo come un’abitazione, ad esempio, nel 1955 avrebbe potuto essere una stalla, un deposito, un manufatto rurale o un locale con una funzione completamente diversa.

E c’è un ulteriore problema: la consistenza dell’immobile.

Dalla lettura di un’aerofotogrammetria storica non è sempre possibile ricostruire con precisione lo sviluppo in altezza del fabbricato.

Un’immagine dall’alto può consentirci di individuare l’impronta di un edificio sul territorio, ma può essere molto più difficile stabilire se, a quella determinata data, il fabbricato fosse composto da uno, due o tre piani.

E questa differenza può cambiare completamente il risultato della verifica.

L’aerofotogrammetria deve quindi essere considerata uno degli elementi della ricostruzione, non la prova capace, da sola, di risolvere ogni questione.

È qui che entrano in gioco l’esperienza e la capacità di un tecnico specializzato.

Occorre incrociare le diverse fonti disponibili: planimetrie catastali storiche e d’impianto, documentazione amministrativa, atti, prove di utenze e bollette, eventuali verbali, sanzioni amministrative o provvedimenti, insomma, qualsiasi documento attendibile e avente una collocazione temporale certa, capace di contribuire alla ricostruzione della consistenza e della destinazione dell’immobile.

Qual è il ruolo del notaio nella compravendita di un immobile Ante ’67?

Una delle frasi che sento più frequentemente dai clienti ai quali faccio notare le incongruenze che rilevo in sede di sopralluogo è: “Geometra, ma io ho fatto il rogito. Il notaio mi ha fatto stipulare!”

È comprensibile, ma bisogna distinguere i ruoli.

Il notaio svolge una funzione fondamentale nella sicurezza giuridica della compravendita e verifica le dichiarazioni e le menzioni richieste dalla legge nell’ambito delle proprie competenze.

Ma il controllo notarile non coincide con una due diligence urbanistico-edilizia svolta da un tecnico.

Il notaio non sostituisce il professionista incaricato di ricostruire la storia amministrativa dell’immobile attraverso gli accessi agli atti, il rilievo e il confronto tra stato dei luoghi, titoli edilizi ed elaborati progettuali.

Hai mai sentito parlare di un notaio che ha fatto accesso in un immobile che doveva stipulare, preso le misure ed effettuata un’idonea restituzione grafica con sovrapposizione sull’ultimo titolo edilizio per determinarne la regolarità urbanistica?

Come si comporta la banca in caso di mutuo?

Questo è un altro aspetto molto importante.

La presenza di una dichiarazione Ante ’67 nell’atto di provenienza non garantisce, da sola, che l’immobile superi senza criticità la perizia e l’istruttoria necessarie per ottenere un mutuo.

La banca deve valutare l’immobile che sarà posto a garanzia del finanziamento e normalmente si avvale di una perizia tecnica.

Se durante questa fase emergono dubbi sulla situazione urbanistico-edilizia, possono rendersi necessari ulteriori approfondimenti. E questo significa tempo.

Ma nelle compravendite il tempo, molto spesso, è già stato impegnato contrattualmente.

Ecco perché diventa fondamentale comprendere l’importanza della due diligence immobiliare prima di assumere impegni importanti.

Il principio dovrebbe essere semplice: prima conoscere, poi impegnarsi.

Cosa succede se dopo l’accettazione della proposta non si trovano i titoli edilizi?

Questo è probabilmente uno degli scenari più delicati.

La proposta è stata presentata, il venditore l’ha accettata.

Sono stati stabiliti termini e scadenze, magari è stata versata anche una somma di denaro.

Poi iniziano gli accessi agli atti presso il Comune.

E qualcosa non torna.

Un titolo edilizio non viene reperito, una determinata preesistenza non è immediatamente dimostrabile, un elaborato non coincide con lo stato dei luoghi.

Oppure emerge una trasformazione della quale occorre comprendere la legittimità.

Attenzione: ancora una volta, non trovare un documento non significa automaticamente trovarsi davanti a un abuso edilizio.

Ma significa che quella situazione deve essere approfondita.

E se la verifica viene effettuata quando la proposta è già stata accettata, una questione inizialmente tecnica può trasformarsi anche in un problema contrattuale ed economico.

Le parti hanno già assunto degli impegni grazie ai loro avvocati e occorre verificare cosa prevedano la proposta, l’eventuale preliminare, le condizioni sospensive, i termini pattuiti e le circostanze concretamente emerse.

È proprio qui che possono nascere tensioni, contestazioni e, nei casi più complessi, anche contenziosi.

Un problema individuato prima della proposta può spesso essere affrontato con serenità.

Lo stesso problema scoperto dopo l’accettazione può diventare un braccio di ferro.

In sintesi: cosa bisogna ricordare sulla dichiarazione Ante ’67?

Ribadiamo il concetto fondamentale.

La dichiarazione Ante ’67 è una dichiarazione da rendere negli atti nei casi previsti dalla legge, funzionale alle menzioni richieste ai fini della commerciabilità del bene, ma non fornisce, da sola, garanzie sulla sua regolarità urbanistico-edilizia.

La situazione urbanistica deve essere verificata in maniera puntuale, altrimenti potrebbero emergere fastidiose obiezioni pre-stipula oppure già dopo il rogito, quando il nuovo proprietario provvederà ad un’eventuale ristrutturazione dell’immobile ed in quel momento queste verifiche saranno di certo effettuate dal suo tecnico progettista.

Occorre ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, effettuare gli opportuni accessi agli atti presso il Comune, analizzare la disciplina applicabile all’epoca della costruzione, verificare consistenza e destinazione originarie e ricostruire le eventuali trasformazioni intervenute successivamente.

Per questo, quando qualche cliente o agente immobiliare novizio mi dice: “Geometra, non c’è problema. È Ante ’67”, la mia risposta rimane sempre la stessa: “Perfetto. Adesso verifichiamolo.”

Perché Ante ’67 è una data, non è una patente di regolarità urbanistica.

Una compravendita sicura non si costruisce sulle formule rassicuranti, bensì sui documenti, sulla competenza e sulla consulenza mirata di un tecnico esperto.

Redatto il 26.09.2026

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di due libri di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)