Adesione affrancazione e trasformazione

Le aree P.E.E.P. (Programma per l’Edilizia Economica e Popolare) sono quelle aree riservate alla costruzione di case di tipo economico e popolare, anche conosciute come “piano di zona” o “piano 167” dal numero della legge che le ha introdotte, L. 167 del 18 aprile 1962. Tale legge venne successivamente integrata dalla L. 865/71.

Queste aree venivano a far parte del patrimonio del Comune che concedeva il diritto di superficie o diritto di proprietà per la costruzione di case popolari ad enti pubblici o costruttori a tempo determinato, con durata in generale tra 60 e 99 anni.

Gli immobili, realizzati mediante tali agevolazioni edilizie, erano tuttavia interessati da alcune limitazioni al loro utilizzo.

A quali limitazioni si fa riferimento?

Limitazioni per immobili realizzati con agevolazioni edilizie

I vincoli principali riguardano la locazione e la vendita degli stessi per quanto riguarda:

• i requisiti necessari per potere acquistare un alloggio;
• l’iniziale non locabilità o inalienabilità;
• la successiva possibilità di locare o alienare, ma a canone e prezzo imposto, autorizzati dal comune.

In senso generale la normativa prevedeva che le unità immobiliari in zona 167, potessero essere alienate o locate quando fossero decorsi 5 anni dal rogito notarile di assegnazione definitiva, salvo deroga ed autorizzazione del Comune e quando intervenivano i previsti e documentati motivi, quali:

• il decesso dei titolari del diritto;
• il trasferimento in altra Provincia per cause di lavoro;
• gravi motivi economici;
• motivi di salute documentabili;
• incremento o diminuzione del nucleo familiare che renda inadeguato l’alloggio;
• ritiro in casa di riposo.

La prima alienazione o la locazione poteva avvenire esclusivamente a favore di soggetti che avevano, al momento della stipula dell’atto, i requisiti per l’accesso all’edilizia PEEP e al prezzo o al canone non superiore a quello determinato secondo determinati criteri.

Il prezzo massimo di cessione dell’alloggio per le successive vendite, veniva determinato secondo il prezzo di cessione stabilito in “Convenzione” con il Comune.

La lettura delle Convenzioni risulta oggettivamente di natura molto tecnica e di difficile “interpretazione” soprattutto per quel che concerne l’accertamento dell’obbligo di osservare il prezzo massimo anche nelle cessioni successiva alla prima.

Nel comune di Roma fino a pochi anni fa, in caso di alienazione successiva alla prima, si procedeva alla richiesta di una domanda volta all’ottenimento di un “certificato di prezzo massimo di cessione” che autorizzava il venditore sulla base della Convenzione del Piano, alla vendita ad una certa cifra (prezzo imposto), oppure senza limitazioni, a seconda del piano di zona in oggetto.

Tale certificato ad oggi non viene più rilasciato dallo Stesso Comune ed in caso di richiesta del notaio, può essere asseverata mediante tecnico abilitato..

Prezzi massimi di cessione

Sulla questione dei prezzi massimi sono intervenuti molteplici pareri ed interpretazioni fin dagli inizi del 2000, arrivando così alla sentenza del Tribunale civile di Roma Sez X in composizione monocratica in data 2 maggio 2014 che interveniva sull’argomento affermando l’applicabilità del prezzo massimo di cessione anche alle cessioni successive alla prima per gli alloggi realizzati in diritto di superficie.

Infine nella ormai nota data del 16 settembre 2015 con Sentenza n.18135, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, depositavano in cancelleria la conferma all’orientamento già espresso dal Tribunale Civile di Roma del 2 maggio 2014, confermando che il vincolo del prezzo massimo di cessione dovesse essere rispettato anche per le cessioni dell’immobile successive alla prima vendita, con la eventuale conseguente nullità parziale del contratto e precisamente del requisito relativo al prezzo, con sostituzione del prezzo massimo di cessione a quello di libero mercato convenuto dalle parti, successivamente riformato con L. 136/2018, ove l’atto stipulato non è più da ritenersi nullo, ma inefficace relativamente al prezzo.

In ottemperanza a tali orientamenti, il comune di Roma ha emanato la Delibera 40 del 6 Maggio 2016 e successiva Delibera di GC 13 del 5 Agosto 2016 sulla base delle quali venivano stabilite le modalità e gli adempimenti per procedere alle richieste di affrancazione e di trasformazione (piani di zona in diritto di superficie dove è possibile procedere anche “all’acquisto del terreno”, se previsto); le stesse sono state modificate ed integrate dalla Delibera CC n. 37 del 10/04/2018 volta a far chiarezza sulle modalità di calcolo e sulle procedure di stipula delle convenzioni.

Negli ultimi anni a Roma con l’entrata in vigore della Delibera di Assemblea Capitolina n.116 del 2018, erano state apportate importanti modifiche alle precedenti, relativamente a:

• nuove modalità di determinazione del corrispettivo dell’affrancazione e/o trasformazione
• importo minimo da versare pari ad € 2.500,00 nel caso in cui il calcolo del corrispettivo dovesse risultare inferiore a tale soglia (oggi non più in vigore).
• possibilità di rateizzazione dell’importo determinato, fermo restando che si potrà affrontare la stipula esclusivamente al pagamento dell’intero importo calcolato.
• possibilità di chiedere i “ricalcoli” per le domande presentate dopo la pubblicazione della nuova delibera (solo nei casi in cui non sia ancora intervenuta la stipula della relativa Convenzione).
• versamento di € 100,00 di diritti di istruttoria al momento della presentazione della domanda di affrancazione e/o trasformazione (oggi non più in vigore in caso di procedura semplificata.

Procedura semplificata per affrancazione

Inoltre, grazie alla Delibera di Giunta capitolina n.103 del 5.06.2020, per il cittadino è divenuto possibile avvalersi di una procedura semplificata, in alternativa alle consuete modalità ordinarie sempre vigenti, che prevede l’opportunità di presentare un’istanza supportata da una relazione asseverata a firma di tecnico abilitato, che accelererà i tempi relativi all’istruttoria e calcolo dei canoni di affrancazione.

Tutte le procedure ed importi sono stati ulteriormente modificati o regolamentati in applicazione del successivo Decreto del Ministero dell’Economia e Finanze (M.E.F.) n.151/2020 e Legge 108 del 29.07.2021, documento definitivo che consentirà finalmente di uscire dalle sabbie mobili di questa orribile situazione che ha tenuto prigionieri tantissimi proprietari di immobili e sospeso la possibilità di vendere liberamente i propri beni.

Per cui, riepilogando semplicemente in questo ginepraio normativo, è possibile rimuovere il vincolo di prezzo massimo di cessione/locazione:

• qualora siano decorsi almeno 5 anni dalla data della prima alienazione;
• con atto pubblico o scrittura privata autenticata;
• su richiesta inoltrata dalle  persone fisiche  che  vi  abbiano  interesse,  anche  se  non  più titolari di diritti reali sul bene immobile;
• secondo la percentuale di calcolo del corrispettivo dovuto al Comune, definita con decreto del M.E.F. e successiva Legge 108 del 29.07.2021;
• usufruendo di eventuali dilazioni di versamento del corrispettivo di affrancamento, secondo le modalità definite con decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Lo Studio Tecnico Mancini presente da oltre 39 anni nel campo della compravendita immobiliare, ha da subito seguito le dinamiche ed evoluzioni normative nonché le modalità di presentazione delle istanze di affrancazione e trasformazione.

Abbiamo aiutato molti cittadini a ritirare le Affrancazioni, propedeutiche alla stipula dei loro rogiti, posticipati ormai da anni; partecipato come relatori a diverse riunioni di Comitati di Quartiere ed organizzato eventi nella propria sede con il Lab.

La nostra Azienda si è strutturata ed organizzata con professionisti di fiducia quali legali e studi notarili, per assistere al meglio la nostra clientela per qualsiasi esigenza inerente l’argomento, inclusa la redazione della relazione asseverata necessaria per avvalersi della procedura semplificata a Roma.

Redatto il 27.11.2019
Geom. Alessandro Grupico
Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma al n. 9337

Coadiuvato dal geom. Christian Loreti
Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma al n. 11183

aggiornato il 17.03.2024

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)