Regolarità urbanistica risolta in 5 passi

Regolarità urbanistica risolta in 5 passi

Regolarità urbanistica risolta in 5 passi

Hai controllato la planimetria catastale della tua casa e ti sei reso conto dal disegno che la tramezzatura interna o le finestre non sono corrispondenti con la realtà? O ancor peggio, non è stato indicato il balcone?

Non ti preoccupare, la doppia buona notizia per te è che ti sei reso conto di questo problema ed è già un primo passo, la seconda che troverai la soluzione tecnica NON guardando la planimetria catastale, bensì l’ultimo titolo edilizio approvato (licenza di costruzione, condono edilizio, S.C.I.A. ecc..) per la tua casa o il fabbricato su cui insiste, accertandone quindi la regolarità urbanistica da tali elaborati e se leggerai questo articolo fino alla fine, ti svelerò come avere regolarità urbanistica risolta in 5 passi.

Regolarità urbanistica risolta in 5 passi

Prima però mi preme ricordarti che la conformità della planimetria catastale corrisponde da sempre ad una mera rappresentazione grafica redatta per motivi fiscali e statistici, solo dal 2010 ha acquisito un importante valore a seguito della dichiarazione di conformità catastale, perché divenuto requisito essenziale in caso di stipula di atti di compra-vendita.

La reale situazione amministrativa, base di analisi tecnica per accertare qualsiasi regolarità urbanistica, è data dalla conformità tra lo stato dei luoghi ed il suo ultimo elaborato grafico approvato nel tempo (in maniera espressa o per silenzio assenso) mediante le opportune procedure urbanistiche previste al momento della sua autorizzazione (ad es dalla licenza di costruzione al Permesso a Costruire, passando per S.C.I.A., D.I.A. e condoni edilizi..).

Se sei in procinto di vendere la tua casa, accendervi un mutuo ipotecario o realizzare dei semplici lavori di ristrutturazione per migliorare la qualità dello standard abitativo, ti consiglio di attendere un attimo e fare prima chiarezza in merito, affidandoti ad un tecnico competente in materia per accertare il reale stato amministrativo e di conseguenza se anche la tua casa è in regola con i documenti.

Oggi con la P.A. e la sua burocrazia non si scherza più e sbagliando alcuni passaggi, seppur in buona fede, si può incappare in sanzioni ed adempimenti spiacevoli e molto onerosi; sarà cura del tuo tecnico di fiducia assisterti e condurti per mano nelle attività da svolgere per accertare e garantirti la regolarità amministrativa nei seguenti 5 passi che ti illustrerò (esempio semplificativo non esaustivo):

  1. Accertamento delle preesistenze urbanistiche e quindi della regolarità urbanistica del fabbricato/singola u.i., base dell’ analisi tecnica del tuo consulente
  2. Rilievo metrico dello stato dei luoghi interessati, con restituzione grafica da sovrapporre agli elaborati grafici autorizzati di cui al punto precedente e verifica di eventuali difformità (tramezzatura interna, prospettiche, volumetriche, di sagoma..)
  3. Accertare l’eventuale presenza di vincoli di tutela interessati all’area su cui ricade la tua casa
  4. In caso di difformità rilevate, individuare l’opportunità, ove possibile, di regolarizzare tali “abusi edilizi” in ottemperanza alle attuali normative vigenti (statali, regionali e comunali) mediante Permesso a Costruire, S.C.I.A. o C.I.L.A. “in sanatoria”, in forma espressa o per silenzio assenso, verificando attentamente se l’intervento eseguito in difformità, abbia interessato parti strutturali dell’edificio/singola u.i. o necessiti di nulla osta condominiale
  5. Inoltrare allo Sportello Unico per l’Edilizia competente la richiesta più opportuna all’eventuale regolarizzazione dell’abuso accertato, mediante Progettista abilitato.

Alla conclusione degli iter urbanistici e quindi all’ottenimento del titolo autorizzativo, si ricorda che è obbligatorio provvedere all’aggiornamento catastale, comunicando all’AdE le variazioni apportate.

Infine (e non dire che non te lo avevo detto..) per completezza di informazioni, sarà necessario presentare nei casi previsti dalla normativa, la S.C.I.A. di Agibilità (ex novo o in aggiornamento alla precedente, variata con tali interventi edilizi) al fine di attestare che l’intervento è conforme ai principi impiantistici, igienico sanitari, della sicurezza e del risparmio energetico, previsti dal legislatore e chiudere così definitivamente questo capitolo tecnico.

La mia esperienza 25ennale nel settore, mi insegna che non è mai conveniente nascondere la polvere sotto il tappeto e che prima o poi il nodo viene al pettine, sperando in un momento opportuno per poterlo risolvere.

Quindi in caso di dubbio, ti consiglio vivamente di fare un check up amministrativo preventivo, ancor più se stai pensando di iniziare dei lavori di ristrutturazione o realizzare una compravendita serena della tua casa, dove dovrai prendere delle decisioni e delle responsabilità importanti e decisive.


Geom. Alessandro Grupico
Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma al n. 9337

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)

 

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