Immobili non dichiarati in catasto: 20mila lettere dell’Agenzia delle Entrate. Cosa fare e cosa si rischia

L’Agenzia delle Entrate sta intensificando i controlli sugli immobili non dichiarati o non correttamente censiti in Catasto.

Secondo quanto riportato dalla stampa nazionale, sono circa 20mila le lettere inviate ai proprietari di immobili per i quali sono state rilevate possibili anomalie catastali.

La prima reazione, quando si riceve una comunicazione di questo tipo, potrebbe essere quella di pensare: “Devo semplicemente aggiornare la planimetria catastale”.

In realtà non è così.

Anzi, procedere immediatamente con un accatastamento o con una variazione catastale senza aver prima verificato la regolarità urbanistica dell’immobile potrebbe essere un errore.

Il principio da ricordare è molto semplice: il Catasto non sana un abuso edilizio e non certifica la regolarità urbanistica di un immobile.

Per questo motivo, prima di rispondere all’Agenzia delle Entrate, è necessario comprendere esattamente quale sia la situazione dell’immobile.

Cosa succede se si riceve una lettera dell’Agenzia delle Entrate?

La comunicazione dell’Agenzia delle Entrate generalmente nasce da controlli incrociati che possono evidenziare la presenza di fabbricati, ampliamenti o variazioni che non risultano correttamente rappresentati negli archivi o nella visura catastale.

In alcuni casi può trattarsi di un immobile completamente assente dal Catasto.

In altri casi, invece, il fabbricato può essere già censito, ma con una rappresentazione non più corrispondente allo stato reale.

Possono quindi emergere differenze relative a:

• sagoma dell’immobile;
• consistenza;
• superficie;
• destinazione d’uso;
• ampliamenti;
• manufatti accessori;
• modifiche intervenute nel tempo.

La lettera non deve quindi essere sottovalutata.

Ma neppure deve indurre il proprietario a procedere frettolosamente con un aggiornamento catastale.

La prima cosa da fare: contattare un tecnico

Quando si riceve una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate relativa ad un immobile non dichiarato o non correttamente censito, la prima cosa da fare è rivolgersi ad un tecnico esperto.

Il tecnico dovrà partire dalla ricostruzione della storia dell’immobile.

Una verifica seria dovrebbe iniziare dal titolo di provenienza, analizzando quindi l’atto con cui il proprietario ha acquistato il bene, per poi estendersi alla documentazione catastale disponibile.

Sarà necessario acquisire:

• visura catastale storica;
• planimetria catastale;
• eventuale elaborato planimetrico;
• estratto di mappa;
• precedenti variazioni catastali.

Questa è però soltanto una parte dell’indagine.

Il Catasto non basta

Uno degli errori più frequenti è ritenere che ciò che risulta rappresentato al Catasto sia automaticamente regolare anche dal punto di vista urbanistico.

Non è così.

La documentazione catastale ha prevalentemente finalità fiscali e deve essere sempre confrontata con la documentazione urbanistico-edilizia.

In altre parole, una planimetria catastale può rappresentare perfettamente lo stato attuale dell’immobile ma, allo stesso tempo, quell’immobile potrebbe presentare opere mai autorizzate.

Per questo la verifica della conformità della planimetria catastale non può essere effettuata isolatamente.

Bisogna verificare anche se ciò che risulta rappresentato abbia un corrispondente titolo edilizio.

L’accesso agli atti è fondamentale

Il passaggio successivo consiste quindi nell’effettuare un opportuno accesso agli atti presso il Comune competente.

L’obiettivo è ricostruire la storia urbanistica del fabbricato attraverso la documentazione amministrativa disponibile.

Potranno essere ricercati, ad esempio:

• licenze edilizie;
• concessioni edilizie;
• permessi di costruire;
• DIA;
• SCIA;
• CILA;
• condoni edilizi;
• autorizzazioni;
• varianti;
• certificati di agibilità;
• precedenti pratiche di sanatoria edilizia.

Attraverso questi documenti sarà possibile ricostruire lo stato legittimo dell’immobile e capire quali opere siano state effettivamente autorizzate nel tempo.

Le tre verifiche che devono coincidere

Una corretta analisi deve quindi mettere a confronto tre situazioni differenti:

1. Stato dei luoghi

Ciò che il tecnico rileva realmente durante il sopralluogo.

2. Stato catastale

Ciò che risulta rappresentato nelle planimetrie e negli archivi dell’Agenzia delle Entrate.

3. Stato urbanistico

Ciò che risulta autorizzato attraverso i titoli edilizi presenti negli archivi comunali.

La vera regolarità dell’immobile nasce dal confronto tra questi tre elementi.

Se coincidono, la situazione sarà relativamente semplice.

Se invece emergono differenze, sarà necessario comprenderne l’origine.

Cosa succede se emergono delle difformità?

Durante le verifiche possono emergere difformità di varia natura.

Ad esempio:

• ampliamenti non autorizzati;
• modifiche della sagoma;
• differenze nella consistenza;
• locali non rappresentati;
• cambi di destinazione d’uso;
• aperture o chiusure di vani;
• modifiche distributive interne;
• manufatti accessori.

A quel punto il tecnico dovrà stabilire se la difformità possa essere regolarizzata e attraverso quale procedimento.

Potrebbe essere necessario presentare una sanatoria edilizia, quando ne ricorrano i presupposti previsti dalla normativa.

In altri casi potrebbe essere necessario verificare l’applicazione delle disposizioni introdotte dal Salva Casa, valutando tolleranze, difformità o eventuali possibilità di regolarizzazione.

Ogni immobile deve però essere valutato singolarmente.

Non esiste una soluzione automatica valida per tutti i casi.

Attenzione alla segnalazione di un abuso edilizio

Un ulteriore aspetto da non trascurare riguarda il fatto che un aggiornamento catastale potrebbe evidenziare una situazione edilizia non precedentemente approfondita.

La presentazione di una variazione catastale non sostituisce infatti il titolo urbanistico.

È quindi fondamentale evitare di depositare documentazione catastale senza aver prima verificato se ciò che si sta dichiarando sia regolare anche sotto il profilo amministrativo.

Quando emerge una possibile segnalazione di abuso edilizio, il proprietario deve essere assistito da un tecnico che sia in grado di comprendere la natura della difformità e individuare la corretta strategia amministrativa.

Solo dopo si aggiorna il catasto

Una volta chiarita la posizione urbanistica dell’immobile, sarà possibile stabilire se sia necessario procedere con un aggiornamento catastale.

Il tecnico potrà quindi predisporre, quando necessario, la pratica DOCFA o gli altri adempimenti catastali previsti.

A quel punto il Catasto rappresenterà correttamente lo stato dell’immobile, ma soprattutto tale rappresentazione sarà supportata da una precedente verifica urbanistica.

Questo è il passaggio fondamentale.

Non bisogna aggiornare il Catasto per poi chiedersi se l’immobile sia regolare.

Bisogna fare esattamente il contrario.

Cosa rischia chi non risponde?

Ignorare la comunicazione dell’Agenzia delle Entrate può comportare conseguenze.

L’Amministrazione può infatti proseguire con gli accertamenti, procedere agli aggiornamenti d’ufficio e applicare sanzioni e oneri previsti dalla normativa.

Ma il problema può diventare ancora più importante nel momento in cui il proprietario decida di vendere l’immobile.

Una situazione catastale o urbanistica non chiarita può infatti rallentare o bloccare una compravendita, creare problemi con il mutuo o determinare contestazioni tra venditore e acquirente.

La verifica preventiva permette invece di arrivare ad una compravendita serena, conoscendo prima eventuali criticità e individuando per tempo le soluzioni.

Prima di accatastare bisogna capire cosa si sta accatastando

Le lettere dell’Agenzia delle Entrate possono quindi rappresentare un problema, ma anche un’occasione per fare finalmente chiarezza sulla situazione dell’immobile.

La regola che consiglio è sempre la stessa: prima si verifica, poi si regolarizza — quando necessario e possibile — e soltanto alla fine si aggiorna il Catasto.

Per rispondere correttamente ad una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate non basta quindi predisporre una planimetria, serve una vera attività tecnica.

Bisogna ricostruire la storia del fabbricato, verificare i documenti, effettuare il sopralluogo, confrontare Catasto e Comune e accertare lo stato legittimo.

Solo dopo queste verifiche sarà possibile fornire una risposta consapevole e documentata all’Amministrazione.

Perché quando si parla di immobili, una planimetria apparentemente corretta non è necessariamente sinonimo di regolarità.

E soprattutto: meglio scoprire oggi un problema e risolverlo, piuttosto che trovarlo domani davanti ad un notaio, ad una banca o ad un acquirente.

Redatto il 08.10.2026

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di due libri di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)