Pergotende ed edilizia libera: orientamenti giuridici che i cittadini devono sapere

Molte persone, condomini, titolari di attività commerciali continuano a chiedere se è sempre possibile installare una pergotenda senza permessi edilizi, nel regime dell’edilizia libera.

I recenti orientamenti giuridici (vedi anche ultima sentenza del TAR Lazio n. 13970 del 15 luglio 2025) continuano a fornire chiarimenti molto importanti.

Non si tratta di un semplice “sì/ no”. La normativa, la giurisprudenza e le caratteristiche specifiche dell’opera contano molto.

Edilizia libera non significa sempre “tutto permesso”

Anche se il Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001) e il recente “Salva Casa” (D.L. 69/2024 convertito in Legge n. 105/2024) riconoscono le Ve.P.A. ed alcune tipologie di pergotende nella c.d. manutenzione ordinaria, quindi nell’edilizia libera, ciò è valido solo se sussistono condizioni precise.

Una prima distinzione è data dall’ opera precaria e l’ opera permanente.

La struttura destinata a soddisfare esigenze durature nel tempo (permanenti), con ancoraggi stabili, coperture rigide o chiusure perimetrali, non è più un’opera precaria/accessoria, ma rischia di essere qualificata come nuova costruzione.

In questo caso serve il permesso di costruire.

Nelle semplificazioni della normativa “Salva Casa” è stato previsto che le pergotende rientrino in edilizia libera a condizione che:

• la struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile anche impermeabile, o elementi di protezione solare mobili/regolabili;
• sia addossata o annessa all’immobile/ unità immobiliare, anche con strutture fisse necessarie al sostegno;
• non determini la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi o superfici;
• abbia caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre impatto visivo e ingombro;
• si armonizzi con le linee architettoniche preesistenti.

Nel caso concreto della sentenza del TAR Lazio, una struttura esterna collegata a un ristorante era stata qualificata come “nuova costruzione” e l’ordine di demolizione è stato confermato perché presentava chiusure, ancoraggi stabili e destinazione permanente.

Denominare quindi una struttura come “pergotenda” non è sufficiente se manca ciò che la norma richiede.

Questi i requisiti che permettono di considerare la pergotenda assoggettabile all’ edilizia libera

In base all’ art. 6, c. 1, lett. b-ter) del D.P.R. 380/2001, una pergotenda può essere installata in regime di edilizia libera solo se:

• La copertura è retrattile o almeno completamente apribile.
• Non ci siano chiusure perimetrali fisse che rendono lo spazio “chiuso” stabilmente (es. pareti rigide, vetri fissi non apribili, elementi troppo solidi) che trasformano lo spazio da esterno ad interno.
• La struttura principale non deve essere il telaio rigido o gli elementi portanti pesanti; la tenda o il telo devono restare elementi principali, con la struttura di sostegno “accessoria”.
• Non deve generare variazione di volumetria o superficie utile: nessuna nuova “casetta”, nessuna ampliamento implicito.
• Impatto estetico contenuto: armonia con l’edificio esistente, non alterazione significativa della sagoma, ingombro visivo accettabile secondo il contesto.
• Rispetto di eventuali vincoli locali, vincoli paesaggistici, regolamenti comunali o regolamenti condominiali. Anche se la normativa nazionale consente, il contesto locale può imporre limiti.
• Rispetto della normativa sismica: per strutture con superfici superiori ai 20 mq, calcolati rispetto la proiezione a terra del suo massimo ingombro orizzontale, è necessaria l’autorizzazione sismica, salvo leggi regionali più restrittive

Quale titolo edilizio deve essere utilizzato per autorizzare l’installazione

La pergotenda, ricade nelle casistiche di edilizia libera, pertanto non è generalmente soggetta ad autorizzazioni urbanistiche.

In casi particolari come ad esempio l’autorizzazione sismica o per  opere in aree sottoposte a vincoli, non derogabili, è necessario  richiedere un titolo edilizio superiore come ad esempio la SCIA, la SCIA in alternativa al PdC oppure il Permesso di costruire.

La regolarità urbanistica di partenza è obbligatoria.

Se l’installazione verrà eseguita all’interno di un condominio, è bene fare un passaggio con l’Amministratore al fine di capire l’orientamento generale dei condomini.

Al netto delle autorizzazioni urbanistiche, secondo alcuni orientamenti giuridici il condomino non può eseguire nell’unità di sua proprietà opere che determinino pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio.

Premettendo che quando si tratta di “decoro” si scende in un terreno insidioso e molto soggettivo, è consigliabile anticipare qualsiasi obiezione o potenziale criticità futura.

Quali sono i rischi pratici e le conseguenze per chi non rispetta i requisiti?

Molte le variabili, che incidono proporzionalmente a seconda dei casi e di quanto ci si è spinti troppo in là.

Il supporto legale di un buon avvocato amministrativista nei rapporti con la P.A. è da tenere in seria considerazione.

Alcune ipotesi già affrontate nella carriera professionale potrebbero concretizzarsi:

• Ordine di demolizione: il Comune può ordinare al proprietario la rimozione della struttura abusiva.
• Sanzioni amministrative o, in casi gravi, penali, specialmente se si violano norme relative a vincoli, patrimonio storico, regolamenti edilizi, o norme penali connesse ad abusi edilizi che non possono usufruire di sanatoria edilizia.
• Obbligo di ripristino dello stato dei luoghi, a spese del proprietario/committente.
• Maggiori costi imprevedibili, ritardi nell’uso dell’opera, problemi nel vendere o trasferire l’immobile del quale va garantita la regolarità urbanistica dinanzi al notaio.
• Responsabilità professionale per il progettista che consiglia o firma un progetto non conforme.

Cosa fare in conclusione per installare una pergotenda

La sentenza del TAR Lazio n. 13970/2025 ribadisce un principio che dovrebbe essere ben noto: una pergotenda può spesso rientrare nell’edilizia libera, ma non sempre.

I cittadini e i tecnici devono valutare caso per caso le caratteristiche dell’opera, la permanenza, la tipologia costruttiva, la destinazione d’uso e i vincoli locali.

Meglio svolgere una verifica preventiva svolta da un professionista specializzato presso il Comune,  regolamento edilizio locale alla mano, accertando se il luogo è vincolato.

In quel modo si evitano problemi futuri e si può procedere in maniera serena e spedita verso il proprio progetto immobiliare.

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Redatto il 28.09.2025

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)