La regolarità urbanistica di un immobile

Per “regolarità urbanistica” si intende la conformità tra l’insieme della documentazione urbanistica depositata al Comune e lo stato dei luoghi di un immobile.

In alcuni casi viene anche denominata come “legittimità della preesistenza”, dove per preesistenza si intende lo stato iniziale di partenza, che dovrà necessariamente essere legittimo, in conformità (inteso come corrispondenza) alla documentazione amministrativa storica depositata.

Regolarità urbanistica

Consiste pertanto nella verifica dell’ultimo progetto edilizio depositato ed approvato in forma espressa (mediante licenza di costruzione, concessione edilizia, permesso a costruire, concessione edilizia in sanatoria) o per silenzio assenso (D.I.A., S.C.I.A, C.I.L.A.), allo stato dei luoghi accertato.

In quest’ultimo caso dove la preesistenza proviene da documenti non rilasciati in forma espressa dalla P.A. ma per decorso dei termini previsti, sotto asseverazione di Progettista abilitato, si consiglia di verificare i titoli edilizi rilasciati in precedenza per verificarne la continuità urbanistica e non ultimo, si consiglia di verificare presso l’ufficio comunale competente se per tale titolo sia mai intervenuto un atto sospensivo o di annullamento del titolo nel tempo.

Nel caso di lavori eseguiti in epoca passata in assenza di idoneo titolo edilizio o comunque di difformità tra la documentazione amministrativa e lo stato dell’immobile, non sarà possibile accertare la regolarità urbanistica e si dovrà provvedere o alla regolarizzazione postuma, “in sanatoria”, ove possibile, mediante “accertamento di conformità” e qui ti spiego in soli 5 passi come fare.

Nel peggiore dei casi, quando gli strumenti urbanistici, i vincoli, i limiti di cubatura o qualsiasi altra prescrizione impedisse l’eventuale regolarizzazione dell’illecito edilizio eseguito, sarà necessario provvedere al  ripristino dello stato dei luoghi.

In caso di ristrutturazione del nostro immobile, la regolarità urbanistica sarà doverosa e diventerà il punto di partenza “legittimo” (cosiddetto ante operam) per interventi edilizi che si vorranno progettare e realizzare (post operam). In sua assenza non sarà possibile accedere ad interventi edilizi sottoposti ad incentivi statali o detrazioni fiscali, come ad esempio il Superbonus 110%, oppure asseverare la sua agibilità.

Ritengo molto importante assicurarsi che il proprio immobile sia in regola sotto il profilo documentale, in quanto tale stato autorizzato sarà oggetto di verifiche anche in caso di accensione di mutuo ipotecario ed ancor più all’interno di una eventuale trattativa immobiliare, pertanto in quest’ultimo caso per avviare una compravendita serena consigliamo di affidarvi ad un professionista del settore che saprà sicuramente assistervi per ogni esigenza.

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)