Stop affrancazione in diritto di proprietà

Dopo tanto attendere, è così giunta la fantastica notizia per molti cittadini possessori di alloggi ricadenti nelle “aree P.E.E.P.” (Programma per l’Edilizia Economica e Popolare).

Finalmente riusciranno a svincolarsi da quei vincoli che da svariati anni tenevano prigionieri loro e le loro case, edificate nei Piani di Zona in edilizia agevolata.

Questi immobili, difatti, erano stati realizzati su aree che i Comuni concedevano in diritto di superficie o diritto di proprietà ad Enti pubblici o costruttori, per l’edificazione di case popolari.

Gli alloggi, realizzati mediante tali agevolazioni edilizie, erano tuttavia interessati da alcune limitazioni al loro utilizzo già affrontate in questo cliccatissimo articolo sull’adesione per l’ affrancazione e la trasformazione.

Per una parte di questi immobili, viene finalmente sciolto ogni vincolo oggettivo o soggettivo di affrancazione.

Quindi i proprietari non dovranno più presentare istanza per ottenerla.

Con l’ approvazione della Delibera di Assemblea Capitolina, viene così recepita una recente sentenza della Corte Costituzionale di Settembre 2021, che afferma la temporaneità del vincolo in questione e quindi la automatica riduzione dello stesso alla durata della convenzione.

Riguarda gli immobili realizzati con edilizia convenzionata in “diritto di proprietà”, quindi non interessa quelli realizzati in “diritto di superficie”.

Questo concetto è fondamentale per capire se il proprio alloggio è interessato dalla nuova Delibera, ma ne parleremo più avanti.

Da questo momento si riconosce che per gli immobili in “diritto di proprietà”, decorsi 20 anni dalla sottoscrizione della Convenzione del piano di zona, cessa ogni vincolo di prezzo massimo di cessione e di locazione.

Pertanto non sarà più necessario avviare procedimenti di affrancazione e stipulare atti tra i notaio di fiducia ed il Comune, nel caso sia già trascorsa tale scadenza specificata nella convenzione per la cessione in proprietà, ovvero in quella relativa alla trasformazione da diritto di superficie in diritto di piena proprietà.

Gli alloggi saranno liberamente commerciabili per una compravendita serena, senza alcun vincolo di prezzo o di canone in caso di affitto.

E’ doveroso precisare che seppur il Comune di Roma ritiene che, per effetto dell’entrata in vigore della legge 179/92, siano da considerarsi automaticamente estinti i vincoli convenzionali precedentemente scaturenti – in particolare – dai commi da 15 a 19 dell’art. 35 della legge n. 865/71 ed abrogati in virtù dell’art. 23 comma 2 della suddetta Legge 179/92, si è constatato che non sussistono concordanti orientamenti giurisprudenziali e interpretativi – anche da parte del Notariato – circa gli effettivi contenuti, la sussistenza e l’eventuale perpetuità, oggi per fonte e natura pattizia-convenzionale di vincoli espressi ed impliciti, presenti o derivanti da Convenzioni ex art. 35 della Legge 865/71 per la cessione in diritto di proprietà, ed in particolare quelle sottoscritte in data anteriore all’ entrata in vigore della Legge n. 179 del 17 febbraio 1992 ed all’entrata in vigore della Legge n.549 del 28 dicembre 1995, come poi modificata ed integrata dalla Legge 23 dicembre 1996, n. 662.

In questi casi particolari, si consiglia di volta in volta un’analisi preventiva da parte del vostro notaio di fiducia.

Che differenza c’è tra “diritto di superficie” e “diritto di proprietà”?

Si può semplificare che chi è proprietario di un alloggio in diritto di superficie è titolare del bene ma non del terreno che rimane generalmente al Comune, mentre chi è in diritto di proprietà è proprietario di entrambi.

Questo influisce anche nelle valutazioni immobiliari dove agli immobili in proprietà superficiaria viene decurtato un certo valore poiché la proprietà non è “completa”.

Come fare per capire se il proprio alloggio ricade in diritto di proprietà o di superficie?

La fonte primaria è rappresentata dalla Convenzione stipulata anni addietro tra la Cooperativa ed il Comune.

Al suo interno si potrà verificare già nelle prime pagine se la concessione del P.E.E.P. era in “diritto di proprietà” o “diritto di superficie”.

Anche l’atto di acquisto del bene potrà fornire informazioni molto utili.

Dalla sua lettura si potrà accertare, già dall’ art. 1, se è stata acquistata la “piena proprietà” o “proprietà superficiaria”.

In tutta onestà debbo confessare di aver riscontrati degli errori in tal senso su alcuni rogiti, dove il notaio in maniera superficiale indicava la piena proprietà piuttosto che la corretta proprietà superficiaria, poi da me riscontrata nella Convenzione!

Non fidarsi neanche delle intestazioni riportate nella visura catastale, che ricordo non è probatoria e non accerta la proprietà giuridica del bene.

Viene spesso utilizzata perché di facile reperimento, ma non può sostituire l’atto di acquisto, unico documento che attesta la titolarità.

Cosa fare se il proprio immobile ricade in “diritto di superficie” a Roma?

Per i cittadini possessori di questi immobili, quindi non interessati dalla recente Delibera di Assemblea Capitolina, potranno scegliere quale strada percorrere per alienare il proprio alloggio dai vincoli di prezzo massimo di cessione o di locazione.

Con la procedura ordinaria, gestita interamente nel suo iter amministrativo dal Comune, oppure con la procedura semplificata, grazie alle asseverazioni di un tecnico specializzato che si sostituirà alla P.A. con prevedibili vantaggi in termini temporali.

Redatto il 02.02.2022

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)