Cambio della destinazione d’uso.. si può!

Il mutamento della destinazione d’uso di porzioni immobiliari poco ricercate sul mercato immobiliare, sta diventando in questo periodo un interessante strumento per realizzare business con gli immobili.

Alcune società e privati già da tempo cavalcavano le opportunità del settore, lavorando in solitaria su beni provenienti da aste immobiliari ed ultimamente, vista la molta offerta, su immobili proposti dal mercato ordinario.

Sulla scia delle tante sirene provenienti dal web, in moltissimi stanno provando a guadagnare con le case in prima o seconda attività.

Con grande dedizione e curiosità si cimentano in progetti immobiliari che prospettano importanti profitti potenziali, grazie a frazionamenti, a flipping  od ai cambi della destinazione d’uso degli immobili.

In questo articolo svelerò agli investitori immobiliari, i requisiti generali che bisogna accertare in fase di interesse ad un acquisto con l’obiettivo di trasformarne la destinazione d’uso.

Questi immobili generalmente si presentano in fase di pubblicità immobiliare con un prezzo molto allettante, dato dal poco interesse dello stesso sul mercato, originato principalmente dalla sua destinazione d’uso poco ricercata dai potenziali acquirenti.

Negozi, uffici e laboratori vengono ormai dimenticati nelle ricerche immobiliari a causa di un continuo trend negativo, determinato dalla situazione economica generale che li interessa da anni.

Molta attenzione viene data all’ alta fiscalità che comporta l’acquisto/locazione di un bene del genere, sia sotto il profilo della tassazione al momento dell’acquisto che annualmente nell’adempimento delle imposte ordinarie.

Questo fattore rallenta di molto la loro appetibilità e compravendita.

Ed è per questo che vengono proposti sul mercato a prezzi molto interessanti.

I più intraprendenti e competenti hanno capito da tempo che è possibile trarre profitti da questi immobili che nessuno vuole!

Ed allora ho deciso di contribuire con un concreto aiuto a tutte le persone interessate a questo tipo di investimenti nel “mattone”.

Ho condensato i miei migliori consigli per attuare delle verifiche efficaci, propedeutiche ad un acquisto sicuro.

Prima di svelarti i requisiti di base che dovrai verificare preventivamente, ho piacere nel ricordarti che l’assistenza di un tecnico competente diventa fondamentale per la comprensione dei passi che compirai sotto i profili urbanistici ed amministrativi futuri.

I mutamenti della destinazione d’uso fanno capo a regolamenti statali, regionali e comunali e possono presentare delle insidie latenti per chi non è esperto di urbanistica.

Non improvvisare. Un imprenditore non può permettersi errori o ritardi.

A tal fine ti consiglio, dopo che avrai scelto l’immobile più opportuno ai tuoi scopi, di investire una piccola somma economica per incaricare un tecnico abilitato per farti certificare la fattibilità dell’intervento che vorrai realizzare.

Questo ti consentirà di non avere intralci e di raggiungere più velocemente i tuoi obiettivi.

Ma quali sono i requisiti minimi da verificare in caso di interesse all’acquisto?

La prima garanzia è data dalla verifica del Piano Regolatore Generale del Comune di appartenenza, che determina la fattibilità o meno dell’intervento ambito.

Non è scontato che in una data zona del territorio comunale, sia possibile attuare una variazione verso una destinazione piuttosto che un’altra.

Accertalo di volta in volta.

Qualora il P.R.G. ammetta l’intervento edilizio d’interesse, dovrai certamente verificare la regolarità urbanistica del bene e la sua conformità allo stato dei luoghi.

Successivamente sarà utile verificare anche la corrispondenza della planimetria catastale, utile ai fini amministrativi e requisito obbligatorio per una compravendita serena dinanzi al notaio.

Il titolo edilizio da richiedere per realizzare l’intervento è rappresentato dal Permesso di Costruire (tempi di rilascio da 60 gg a seconda dello Sportello Unico pet l’Edilizia) o dalla S.C.I.A. in alternativa al Permesso di Costruire (30 gg mediante silenzio-assenso).

Le tempistiche espresse tengono conto dell’ assenza di eventuali vincoli di tutela che potrebbero allungare i tempi se non impedire il mutamento della destinazione d’uso.

Fai molta attenzione alla regolarità e conformità urbanistica!

Se l’immobile presenta delle incongruenze rispetto la sua regolarità urbanistica, sarà necessario provvedere alle regolarizzazioni del caso mediante C.I.L.A. o S.C.I.A., prima di avviare qualsiasi altra richiesta.

Senza la conformità urbanistica, il tuo tecnico non potrà provvedere alla richiesta del mutamento della destinazione d’uso, non si scappa.

Qualsiasi attività edilizia viene concessa esclusivamente se il bene oggetto di istanza risulta conforme alla sua preesistenza e stato legittimo.

Lo stesso vale per la richiesta di eventuali bonus o superbonus 110%, concessi solo per immobili regolari e conformi.

L’ immobile è interessato da domande di condono edilizio ancora aperte?

Accertati di questa eventualità se non vuoi avere imprevisti nel tuo business.

Nel caso in cui l’ immobile fosse oggetto di domanda di condono edilizio ancora non conclusa con il rilascio della relativa concessione in sanatoria, potresti avere delle reticenze da parte degli Enti bancari nell’ottenimento di mutuo bancario.

Ma cosa ancor più importante è rappresentata dal fatto che il cambio d’uso non potrà essere richiesto fino alla conclusione dell’iter del condono edilizio.

Altri consigli molto preziosi che posso darti per la fase di analisi e pre-fattibilità dell’affare, sono relativi alla verifica dell’esistenza di eventuali atti d’obbligo che potrebbero impedire il mutamento della destinazione d’uso.

Li potrai verificare negli atti giuridici allegati o citati all’interno del fascicolo relativo alla costruzione del fabbricato/immobile.

Molti sottovalutano un altro aspetto, ma vista la mia lunga esperienza nel settore, ti consiglio di verificare anche il regolamento condominiale.

In casi particolari potrebbe espressamente vietare la destinazione d’uso che vorresti realizzare e nel caso te ne accorgessi dopo l’acquisto, sarebbero dolori!

Nella richiesta di variazione della destinazione, il tuo progettista dovrà studiare con attenzione le norme del Regolamento d’Igiene e del Regolamento edilizio del Comune interessato, che presentano di volta in volta dei requisiti differenti a seconda del territorio (superfici o altezze minime, percentuale di interramento o sopra la quota stradale, ..).

Questo influirà dall’inizio sulle tue scelte e sulla progettazione futura.

A seguito dell’approvazione/segnalazione della richiesta edilizia depositata, dovranno essere versati degli oneri e/o contributi previsti dalle normative comunali che ti consiglio di accertare in via preventiva, al fine di non avere sorprese di natura economica all’interno del tuo business plan.

Adesso potrai iniziare i lavori!

Alla loro conclusione, dovrà essere depositato allo Sportello Unico dell’Edilizia il collaudo e fine lavori da parte del Direttore Lavori da te incaricato.

Infine, per non incorrere in sanzioni amministrative, entro 15 gg dalla data di fine lavori dovrà essere presentata la S.C.I.A. di Agibilità al fine di attestare le condizioni di sicurezza, energetiche, igienico sanitarie ed impiantistiche del nuovo immobile.

Nel caso in cui il mutamento d’uso abbia comportato modifiche alle Tabelle millesimali in misura superiore al 20% del valore proporzionale dell’unità immobiliare (L. 220/2012), sarà necessario revisionarle a proprie cure e spese.

Sono certo che con questa informativa efficace e molto dettagliata, riuscirai a concludere i tuoi affari nel migliore dei modi.

Buon business!

Redatto il 23.01.2022

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)