Le Opportunita’ delle Strutture Ricettive

Le origini di questo “fermento immobiliare” derivano principalmente dal momento storico in cui ci troviamo dove i prezzi di vendita e di locazione sono scesi di molto e la situazione fiscale, soprattutto per le seconde case, è divenuta davvero pesante.

L’opportunità di risiedere a Roma, cavallo trainante del settore turismo in Italia, abbinata a formule fiscali davvero vantaggiose per chi opera in forma non imprenditoriale, fa capire il motivo che spinge ormai moltissime persone ad avvicinarsi a questo settore.

Non si trovano più appartamenti in affitto nelle zone più centrali o vicino centri di interesse turistico.

Ripetuti studi ed analisi hanno riscontrato che le forme di attività ricettiva tradizionale (alberghi, hotel..) non riescono più a venire incontro alle nuove esigenze del “turismo moderno”: oggigiorno si richiede la presenza degli standard minimi di qualità e confort dei locali, riunendo l’esigenza del risparmio a favore del prolungamento della vacanza (a parità di spesa), con la possibilità di vivere un’esperienza “in famiglia” ed avere così l’opportunità di conoscere da vicino usi e costumi dei luoghi visitati.

Tenendo conto che a Roma si sviluppa il turismo “breve” sotto molteplici forme (culturale, storico, religioso, istituzionale, fieristico, universitario…), si profilano grandi scenari di opportunità e di business che tante persone stanno prendendo in considerazione.

Dalle interviste fatte ai nostri clienti abbiamo riscontrato che i principali motivi che li avevano avvicinati a questo settore erano di:

• creare reddito senza affidarsi alle forme di affitto tradizionale
• cercare investimenti economici e con tempi di gestione contenuti, mantenendo intatto il bene iniziale
• partire per qualche anno per motivi di lavoro, senza lasciare il proprio appartamento improduttivo
• cercare business con regime fiscale favorevole, senza necessità di personale
• rendere produttiva la 2° casa sfitta
• diminuire le spese di casa affittando una stanza durante l’anno, specialmente in occasione di eventi particolari
• integrare i propri guadagni o crearsi un’occupazione
• cercare relazioni interpersonali e scambio culturale con i turisti/clienti

Quali sono i requisiti strutturali minimi per aprire un’attività extralberghiera?

Fermo restando le garanzie sulla regolarità urbanistica di ogni unità immobiliare, per semplicità possiamo dire che dovranno essere prese in considerazione gli immobili con categoria catastale da A1 ad A11 (con esclusione di A10, uso ufficio), come desumibile dalla visura catastale.

Non vengono prese in considerazione le pertinenze (cantine, posti auto, ecc..).

Non è necessario l’ A.P.E. di volta in volta che verrà locato l’immobile, ma sarà di certo necessario in caso di affitto dello stesso da terzi per gestirlo.

Nel caso di immobili con destinazioni diverse dal residenziale, sarà possibile valutare l’eventuale possibilità di un cambio di destinazione d’uso.

A seconda della tipologia di attività ricettiva offerta, è possibile proporre servizi tipici integrativi, quali pulizie infrasettimanali o giornaliere, cambio di lenzuola, somministrazione di colazione o altri pasti.

E’ consigliabile l’esame del Regolamento di Condominio che in casi particolari può prescrivere l’attività di locazione a fini turistici nell’edificio.

Le locazioni extra alberghiere sono soggette ad asseverazioni tecniche e devono inderogabilmente essere dotati del certificato di agibilità dei locali dove si svolgerà l’attività.

Per avviare un’attività di attività ricettiva a Roma, basterà inviare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) o Comunicazione di Inizio Attività (C.I.A.) in via telematica allo Sportello Unico per le Attività Ricettive, a seconda della tipologia scelta.

Dovrà essere allegata anche la planimetria catastale.

Dovrà essere corredata delle dichiarazioni che dimostrino il possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi del titolare, necessari per lo svolgimento dell’attività.

E’ previsto il pagamento dei diritti di istruttoria.

Anche per le attività già avviate vige l’obbligo di SCIA modificativa.

Difatti in caso di variazioni alla precedente segnalazione è opportuno comunicarlo all’ufficio del Comune preposto quando ricorrano in via esemplificativa le seguenti condizioni:

– la ristrutturazione, l’ampliamento o la riduzione della capacità ricettiva;

– il cambio classificazione;

– il cambio di denominazione dell’esercizio;

– il subentro nell’esercizio;

– le modifiche societarie e cambio alla gestione dell’esercizio;

– l’attivazione del servizio di ristorazione per i soli alloggiati (solo per agli affittacamere)

Quali sono le principali differenze tra bed & breakfast, casa vacanze ed affittacamere?

Scegliere la tipologia più corretta di attività ricettiva in funzione della propria disponibilità di tempo da impegnare in questo business, è il momento più importante ed al quale dedicare tempo ed assistenza da parte di consulenti specializzati nel settore.

In senso generale e non esaustivo possiamo generalizzare che:

• l’Affittacamere è composto da un massimo di 6 camere in massimo 2 appartamenti collegati tra di loro, nei quali proporre servizi complementari. E’ un’attività con carattere continuativo, con sale adibite a somministrazione di alimenti e bevande ed è svolto in forma imprenditoriale, soggetta a classificazione regionale.
• la Casa Vacanze a scopo turistico prevede contratti da 3 a 90 gg. ed è esclusa la somministrazione di alimenti e bevande. E’ svolta in forma non imprenditoriale fino ad un massimo tre appartamenti, senza organizzazione in forma di impresa e senza intermediazione di agenzie immobiliari. E’ soggetta a classificazione regionale.
• il Bed & Breakfast prevede massimo 6 posti letto e vani comuni, oltre ai locali riservati al gestore, residente nell’alloggio. E’ un’attività con carattere non continuativo ed è compresa la colazione. Viene svolto in forma non imprenditoriale finché l’attività non viene esercitata con regolarità e professionalità in modo continuativo. Diventa quindi imprenditoriale se vi è un utilizzo sistematico della proprietà per fini commerciali. E’ soggetta a classificazione regionale

Per tutti vige l’obbligo della dotazione del certificato di agibilità aggiornato.

Come si può vedere facilmente, ci sono molteplici sfaccettature e normative di settore che possono far propendere un privato o imprenditore a scegliere una tipologia di attività ricettiva rispetto un’altra.

Avviare un’attività extra alberghiera a Roma può essere un investimento decisamente redditizia, ma è fondamentale affrontare questo progetto con la massima assistenza tecnica e commerciale del caso.

Se vuoi avviare un’attività turistica in maniera non continuativa e meno impegnativa delle precedenti, valuta anche le locazioni turistiche, attività molto apprezzate dai cittadini che vogliono arrotondare un pò senza eccessivo stress.

Buon business!

Aggiornato il 13.04.2024

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)