Superbonus 110% e regolarità urbanistico edilizia

Il Superbonus (Ecobonus e Sismabonus) è ormai operativo (dal 15 Ottobre 2020) e sono iniziate già da tempo le consulenze di prefattibilità presso gli immobili che vogliono usufruire di questa maxi agevolazione, che consentirà di riqualificare il patrimonio edilizio nelle condizioni di sicurezza antisismica e dell’efficientamento energetico per questi interventi.

Durante lo svolgimento di queste attività professionali sul campo, tra le prime criticità emerse nel rispetto del D.L. 34/2020 art. 119, ho sicuramente riscontrato la verifica della conformità dal punto di vista urbanistico ed edilizio. Difatti tra i requisiti essenziali del Superbonus dovrà essere prodotta un’asseverazione (certificazione) a firma di tecnico abilitato circa le regolarità e conformità urbanistiche dell’edificio/immobile interessato e degli interventi da eseguire.

Superbonus 110% e regolarità urbanistico edilizia

Argomento non nuovo nel settore, in quanto da sempre gli interventi edilizi oggetto di benefici fiscali devono essere realizzati su immobili che presentano una regolarità urbanistica di partenza, come regolamentato all’art. 49 del D.P.R. 380/01 ove “[…] gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici…”

Ora, vista la consistente portata di queste agevolazioni fiscali che hanno destato l’interesse di moltissimi tra privati, condomini, Enti, imprese..il legislatore rispetto al passato ha introdotto molteplici adempimenti e controlli forzati in riferimento alla possibilità di usufruire del Superbonus 110%, che saranno pendenti sui beneficiari anche negli anni futuri.

L’AdE potrà quindi eseguire accertamenti sulle cartelle dei contribuenti con durata anche fino ad otto anni ed è per questo che il Superbonus dovrà essere affrontato nel massimo della regolarità amministrativa e fiscale.

E ricordando quanto citato nel provvedimento dell’Agenzia delle Entrate dell’ 8 Agosto 2020 ove “[…] qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia delle entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante, maggiorato di interessi e sanzioni, nei confronti dei beneficiari della detrazione..” consiglio vivamente di affidarsi a Professionisti competenti del settore come lo Studio Mancini 110% per avere risposte e soluzioni concrete, in qualsiasi ambito di questa attività multidisciplinare.

E se un immobile/edificio presenta delle irregolarità urbanistiche è destinato a non poter usufruire del Superbonus?

In senso generale non è possibile ottenere agevolazioni o benefici fiscali su immobili non regolari sotto il profilo urbanistico, ma ci sono delle opportune soluzioni in tal senso, offerte dalla legge..difatti in presenza di irregolarità urbanistico-edilizie, sarà possibile qualora si riscontrino le condizioni, di presentare preventivamente delle istanze di regolarizzazione “in sanatoria” mediante Permesso a Costruire, S.C.I.A. oppure C.I.L.A., che consentiranno, appena maturato il titolo, di essere idonei sotto questo punto di vista per richiedere il Bonus.

Per un intervento di efficientamento energetico delle facciate di un condominio, c’e’ l’obbligo di effettuare una verifica urbanistica per ogni singola u.i. che compone l’edificio?

Questo è stato l’interrogativo più inquietanti tra gli addetti ai lavori e  nella conversione del cd “Decreto Rilancio”, D.L. 19 maggio, n. 34, è stato introdotto il correttivo con l’ art 13-ter ove “Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.

Letto di primo acchito sembrerebbe una semplificazione massima verso l’attività di controllo preventivo del tecnico asseveratore circa la regolarità urbanistica, ma a mio avviso bisognerà verificare di caso in caso ogni singola situazione.

Ad esempio, cosa si intende per “parti comuni”?

In questo caso la sagoma di un appartamento, le sue finestre, anche parte dei balconi potrebbe essere considerata “parte comune” ed un tecnico avrà il dovere professionale di verificarlo.

Preme ricordare che alla conclusione del Superbonus sarà necessario redigere/aggiornare il certificato di agibilità in ossequio all’art 24 c. 1 che  prevede “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata..”, pertanto la regolarità urbanistica, sia in caso di agibilità totale (intero edificio) che parziale (singola u.i.), dovrà essere affrontata prima o poi, includendo in alcune situazioni oltre alle singole regolarità urbanistiche, anche quella degli “spazi comuni” (autorimesse, vani scala, stenditoi..) ed è quindi consigliabile farlo a monte, verificando ed eventualmente regolarizzando gli illeciti edilizi riscontrati, al fine di non incorrere in potenziali sanzioni o contestazioni future.

Come accertare lo stato di regolarità del proprio immobile/Condominio?

La tranquillità di accedere in sicurezza al Superbonus 110% nella piena regolarità urbanistica ed edilizia, può essere fornita da uno studio di prefattibilità urbanistica che sulla base di analisi delle preesistenze urbanistiche (licenze, progetti autorizzati, condoni edilizi..) e di un idoneo sopralluogo di riscontro, consentirà ad un tecnico abilitato e competente di accertare lo stato dei luoghi e consigliare la committenza sullo stato di regolarità dell’immobile/Condominio e su eventuali accorgimenti o attività di regolarizzazione, propedeutiche all’accesso al Superbonus 110% .

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)