Condono edilizio - Studio tecnico Mancini

Condono edilizio + facile a Roma: con la procedura semplificata si può!

 

 

In tantissimi mi scrivete per raccontarmi delle vostre problematiche sui condoni edilizi a Roma che sono fermi da oltre trentacinque anni.

Agenti immobiliari alle prese con una crisi di nervi, privati che devono vendere per comprare una casa più grande, chi deve surrogare il mutuo, chi l’ha ricevuto per successione e non può rivenderlo, ma intanto è obbligato a pagarci le tasse.

Con questo articolo sono certo di dare delle informazioni interessanti ai cittadini e professionisti romani che sono alle prese con immobili interessati da una domanda di condono edilizio ancora aperta e quindi non conclusa con il rilascio della relativa concessione edilizia in sanatoria.

Ma prima di parlare della buona notizia, vogliamo riassumere cos’è e cosa riguarda il condono edilizio in poche righe?

Nel 1985 veniva approvata la prima legge sul condono edilizio in Italia, la Legge madre n. 47/85 che consentiva per un determinato periodo, la regolarizzazione mediante auto denuncia di abusi edilizi totali o parziali, eseguiti in assenza delle idonee autorizzazioni comunali.

Ad esempio se avevo costruito una casa oppure una stanza senza richiedere l’autorizzazione al Comune, in quel periodo storico era possibile auto-denunciarmi, presentando una domanda di condono edilizio con opportuni allegati tecnici, che nel tempo avrebbero permesso la regolarizzazione degli abusi edilizi commessi.

Successivamente venne riproposta con alcuni correttivi nel 1994 (legge 724) e 2003 (Legge 326), raccogliendo sempre grandi consensi, testimoniati dal numero importante di domande di sanatoria presentate dai cittadini.

A Roma ne sono state presentate circa 600.000, delle quali un terzo ancora da istruire e concludere con il rilascio della relativa concessione edilizia in sanatoria.

A scanso di equivoci, è bene ricordare che una domanda di condono ancora aperta non determina in automatico la regolarizzazione dell’abuso.

Ad oggi non consente, in generale, l’ottenimento di autorizzazioni edilizie per ristrutturare l’immobile (ad esempio non si possono più presentare le C.I.L.A. per modificare le tramezzature della propria casa senza concessione già rilasciata).

Pregiudica la richiesta di mutuo ipotecario o l’opportunità di avvalersi di bonus edilizi.

Rallenta, se non compromette in casi particolari, la possibilità di procedere alla compravendita serena del proprio immobile.

Un disagio continuo per cittadini e tecnici romani, che non trovano nella P.A. la stessa velocità d’azione che servirebbe per fronteggiare la vita odierna, sempre frenetica ed in continua evoluzione.

Insomma, senza concessione edilizia in sanatoria, molte attività edilizie o economiche relative alla propria casa sono precluse!

Per società e privati, concludere affari con beni immobiliari oggetto di una “domanda” di condono non ancora perfezionata e quindi sottoposta ad eventuali possibilità di rigetto della richiesta, può comportare dei rischi economici importanti.

Ragiona con me..

Cosa succederebbe nel caso acquistassi un superattico originato dalla trasformazione di un ex locale soffitta in abitazione, per il quale a distanza di anni venisse notificato il rigetto al condono edilizio?

E magari l’acquisto era stato ottenuto a grande fatica grazie ad un bel mutuo trentennale per acquisto e ristrutturazione!

Condividi che sarebbe un danno incredibile per te e la tua famiglia!

Con gli immobili non si scherza ed un supporto tecnico adeguato è sempre consigliabile per tutelare i tuoi interessi.

Questo immobilismo amministrativo che ha creato dei disastri considerevoli a Roma, potrebbe trovare finalmente uno spiraglio di speranza.

Dal 2020, nella Capitale è disponibile una procedura che consente di ottenere in tempi brevi il rilascio del titolo edilizio, grazie alle asseverazioni di un tecnico abilitato: la c.d. “semplificata”.

Tale procedura è stata ultimamente perfezionata e finalmente sta consentendo ai professionisti di sostituirsi all’ Ufficio Condono Edilizio, autocertificando al suo posto le condizioni di validità al rilascio della concessione in sanatoria.

Con la stessa validità del titolo rilasciato dall’ufficio comunale, ma con l’eccezionale vantaggio di un grandissimo risparmio in termini temporali.

Come usufruire della procedura semplificata a Roma

La dichiarazione asseverata viene redatta in ottemperanza alla normativa di riferimento, quindi sottolineo non si tratti di un mero atto dovuto, quanto di uno studio tecnico approfondito circa la condizione amministrativa ed urbanistica dell’immobile che un tecnico competente dovrà affrontare.

Se l’esame sarà positivo, ovvero conforme alla normativa del condono edilizio di riferimento, il tecnico potrà asseverarla e depositarla presso l’U.C.E..

Oltre alla verifica delle condizioni di sicurezza strutturale a seguito dell’abuso eseguito e di eventuali vincoli di tutela esistenti nell’area di interesse, il professionista dovrà misurare e confermare le consistenze indicate nella domanda di condono.

Qualora si riscontrassero incongruenze importanti tra i luoghi accertati e le superfici e volumetrie indicate nel modulo del condono, non sarà possibile modificare i dati.

In questo caso bisognerà prima richiedere all’U.C.E. il riesame dell’istanza con correzione dei dati metrici.

L’Ufficio darà esito favorevole solo dopo aver accertato delle condizioni oggettive a testimonianza dell’errore umano in fase di denuncia.

Insomma, se ad esempio la superficie di abuso dichiarato nella tua istanza del 1986 fosse inferiore a quella reale, non si potrà aumentare o rettificare, senza presentare una opportuna richiesta di riesame che l’ufficio ricevente valuterà ed eventualmente approverà se ritenute veritiere.

Dopo l’invio all’ U.C.E. della procedura semplificata, l’Ufficio comunale provvede all’esame a campione delle dichiarazioni pervenute, con percentuali di sorteggio variabile dal 10 al 30% delle tipologie di abuso più semplici (es. apertura di una finestra, ampliamenti fino a 450 mc) ovvero di esame obbligatorio per quelli più consistenti con volumetria superiore a 450 mc (circa 150 mq).

Decorsi 30 gg dall’invio della documentazione da parte del tecnico, l’U.C.E. comunica se l’istanza è stata sorteggiata o meno per il controllo a campione.

In caso di mancato sorteggio, verranno comunicati dall’ Ufficio gli importi da versare a conguaglio e saldo a titolo di diritti di istruttoria, oneri concessori ed oblazioni, al fine di ritirare la concessione in sanatoria in circa due o tre mesi.

Qualora l’istanza venisse sorteggiata, l’ufficio ricevente si prenderà fino a sei mesi per esaminare con attenzione documenti ed asseverazioni tecniche allegati.

In caso di esito positivo, provvederà al rilascio del tanto agognato titolo edilizio “in sanatoria”.

E’ bene ricordare che la procedura semplificata non è obbligatoria ma eventualmente sostitutiva della procedura ordinaria.

Quest’ultima rimane sempre in vigore, con istruttoria delle domande di condono gestite esclusivamente dall’U.C.E., con tempi di evasione ad oggi riscontrati in circa due/tre anni, o forse più.

Al ritiro della concessione in sanatoria, titolo edilizio che ha valore esclusivamente sotto il profilo urbanistico, sarà bene provvedere anche al rilascio del relativo certificato di agibilità.

L’agibilità non è mai un atto dovuto dalla P.A. come alcuni pensano, “beh..se ho ritirato il condono, l’agibilità è automatica, se non compresa”, bensì si ottiene garantendo dei requisiti di utilizzabilità e vivibilità degli ambienti come previsto dai Regolamenti comunali, statali e della Asl.

Finalmente dopo oltre 35 anni ci è stata data un’opportunità.

E allora?!..Semplifichiamo le cose!

Redatto il 16.01.2022

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)
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