Come richiedere la rinuncia al condono edilizio

La rinuncia o l’annullamento di una domanda di condono è per esperienza personale un atto molto estremo che viene attuato dal proprietario dell’immobile per motivi di opportunità, ben definiti.

E’ bene chiarire immediatamente che può essere richiesto solo nei casi in cui non sia stata rilasciata la relativa concessione edilizia “in sanatoria”.

In caso contrario, dovranno essere valutate le condizioni per presentare un’autorizzazione di demolizione parziale presso lo Sportello Unico per l’ Edilizia competente.

La richiesta di annullamento, generalmente, avviene perché i tempi per l’ottenimento del titolo edilizio sono molto lontani e l’immobile è divenuto oggetto di compravendita in tempi brevi.

In questo caso non ci sono le condizioni per aspettare ulteriormente i tempi di evasione da parte della Pubblica Amministrazione e probabilmente l’abuso non incide economicamente all’interno della trattativa immobiliare.

Altro caso di rinuncia avviene dopo che è stato accertato che la richiesta di sanatoria verrà rigettata, perché in contrasto con le norme del condono edilizio e si vuole provvedere al ripristino dei luoghi per ridare regolarità amministrativa al bene.

Od anche perché l’abuso edilizio non è più in essere.

Trattandosi di richieste effettuate anche trentacinque anni fa, dai genitori o dai nonni, l’iter non è stato portato a definizione e nel tempo l’abuso edilizio è stato demolito perché non più necessario.

Come procedere per chiedere la rinuncia di una domanda di condono edilizio?

Il primo consiglio è quello di farsi affiancare assolutamente da un tecnico specializzato sul territorio, che valuterà al meglio la storia e regolarità urbanistica dell’immobile anche in funzione delle norme e consuetudini vigenti nel Comune di appartenenza.

Per rinunciare alle autorizzazioni straordinarie ottenute dalla legge sul condono edilizio, bisogna avere contezza che è una decisione “per sempre” e che non si potrà più tornare indietro.

Difatti annullando la richiesta di condono inoltrata anni fa, decadono di conseguenza tutte le autorizzazioni ottenute in deroga al P.R.G. grazie a tale istanza.

E’ doveroso avere chiarezza dello stato amministrativo dell’immobile.

Ma facciamo un esempio che si ripete molto frequentemente, anche se i casi possono essere molteplici e tutti diversi tra di loro.

Spesso riscontro l’esigenza di dover annullare la richiesta di condono edilizio per “sanare” una veranda insistente su di un appartamento facente parte di un fabbricato edificato in forza di regolare licenza di costruzione.

Oltre alla realizzazione della veranda, vengono quasi sempre eseguite delle lievi variazioni della tramezzatura interna che rendono più fruibile il bene a seguito di questo ampliamento.

Generalmente questi abusi minori venivano implicitamente ricompresi nella domanda che regolarizzava l’abuso maggiore, in questo caso rappresentato dalla veranda, ricadente nella tipologia massima di sanatoria (la tipologia 1, per ampliamento), senza presentare due istanze separate, una per la veranda ed una per le variazioni interne.

Quindi, ricapitolando, il titolo edilizio principale è dato dalla licenza di costruzione.

La veranda e le variazioni interne sono invece supportate a norma di legge dalla domanda di condono edilizio.

Se quest’ultima venisse annullata, oltre a dover demolire la veranda, dovranno essere ripristinate anche le modifiche della tramezzatura interna, al fine di avere una piena conformità urbanistica con gli elaborati grafici autorizzati in forza di licenza di costruzione, unico titolo edilizio che ne garantisce la regolarità urbanistica.

Questo aspetto viene spesso trascurato, pensando che il condono era riferito esclusivamente all’abuso principale (la veranda).

In caso di compravendita un tecnico incaricato da parte acquirente od anche il perito della Banca, potranno eccepire la piena regolarità urbanistica dell’immobile.

Con l’aiuto del vostro progettista di fiducia dovrete pianificare per bene le modalità più opportune per ottenere la rinuncia al condono.

Con la sua esperienza potrete inoltre valutare se possibile regolarizzare le eventuali variazioni della tramezzatura con una più opportuna S.CI.A. o C.I.L.A., mediante il pagamento di una sanzione per abusivismo edilizio.

Qualora fosse ancora in essere, la veranda dovrà essere demolita mediante una un’opportuna istanza di C.I.L.A. o S.C.I.A. a seconda del caso in esame, in quanto tali opere di ripristino comporteranno la vera e propria apertura di un cantiere, nel quale opereranno ditte che dovranno essere controllate dal Direttore Lavori nelle loro attività edilizie nonché se abilitate ed in possesso del d.u.r.c..

Nel caso in cui l’area su cui si opera fosse assoggettata a vincoli di tutela, si consiglia di eseguire una ricognizione preventiva al fine di accertare la compatibilità tra i vincoli esistenti e l’intervento da eseguirsi, fatto non sempre scontato.

Conclusi i lavori di messa in pristino e constatato l’intervento anche alla presenza degli organi municipali di controllo preposti, sarà necessario presentare l’aggiornamento al Catasto della planimetria catastale.
Questo passaggio fornirà l’opportunità di aggiornare anche ai fini fiscali la consistenza della nuova unità immobiliare a seguito della rinuncia al condono.

L’ultima attività che consentirà di chiudere il cerchio e dare garanzie anche a livello igienico sanitario è dato dall’aggiornamento del certificato di agibilità.

Questo documento è molto importante, sicuramente il più completo, perché  garantisce le condizioni di igiene e salubrità degli ambienti, del risparmio energetico, delle condizioni impiantistiche e della sicurezza di un immobile ed molto ben visto da notaio e da parte acquirente ai fini di una compravendita serena.

Altri sono gli esempi che si potrebbero fare sull’importanza di conoscere in maniera esaustiva la regolarità urbanistica del proprio immobile, prima di rinunciare in maniera definitiva alla propria domanda di condono ancora in itinere.

Pensa cosa succederebbe alla rinuncia di un condono per mutamento della destinazione d’uso al piano terra da abitazione ad ufficio, appurando a cose fatte che da progetto di costruzione approvato l’immobile non era un’abitazione ma un bel locale commerciale con bagno!

Purtroppo non fu una bella sorpresa per quel cliente che in lacrime mi contattò per una consulenza “riparatrice” e con un preliminare di compravendita sottoscritto.

E’ per questo e tanti altri episodi che rinnovo ulteriormente di affidarvi a chi è esperto della materia urbanistica e del territorio su cui si andrà ad operare, per non avere ripensamenti ma solo soluzioni adeguate alle vostre esigenze.

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)

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