Spesso vengo contattato per delle consulenze tecniche propedeutiche all’acquisto, da parte di privati o società di investitori che si stanno interessando al mondo delle Aste Immobiliari, vuoi per acquistare per sé degli immobili ad un prezzo inferiore rispetto ai prezzi di vendita e vuoi per fare business intervenendo in qualche modo sul bene aggiudicato, riqualificandolo a livello strutturale/impiantistico e riproponendolo sul mercato ad un prezzo maggiore, che consenta dei proficui margini di guadagno.

Prima di condividere con Voi le mie utili esperienze tecniche, da Geometra responsabile e padre di famiglia qual sono, non mi soffermerò tanto a ragionare sul fine ultimo dell’attività immobiliare da attuare, quanto mi preme sensibilizzare le persone che si avvicinano a questo mondo per la prima volta, che ci stiamo inoltrando in un settore multidisciplinare che necessita di molteplici competenze e conoscenze mirate, che non si possono improvvisare o lasciare al caso; consiglio vivamente di essere accompagnati in questo percorso da tecnici, legali, agenti immobiliari e/o quant’altro necessario per avere sempre un dettagliato quadro delle attività (e non ultimo delle spese) che si matureranno nel tempo, per un acquisto sicuro e consapevole, forse il più importante della vostra vita!

Difatti nelle mie consulenze noto spesso che in molti siano convinti che gli immobili provenienti da Aste giudiziarie, quindi mediante Decreto di trasferimento, siano dei beni completamente “bonificati” da pregiudizievoli pregresse, sotto ogni punto di vista (giuridico, urbanistico, catastale..), ma non è proprio così ed ora ti spiegherò il perché.

L’aggiudicazione dal Tribunale cancella i vincoli giuridici ma non regolarizza eventuali difformità urbanistiche compiute dall’esecutato nel tempo.

Fortunatamente ad oggi ogni immobile presente negli annunci delle aste giudiziarie, viene accompagnato da una perizia del CTU, ovvero il consulente tecnico d’ufficio incaricato dal Giudice, che esegue ed assevera sotto la sua responsabilità tutte le verifiche giuridiche, della regolarità urbanistica, di conformità catastale dei luoghi, dell’agibilità, al fine di fornire nella massima trasparenza e verità, tutte le informazioni utili per una adeguata descrizione del bene, della sua regolarità amministrativa e del suo stato accertato, indicando altresì gli eventuali costi di regolarizzazione oppure di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

La grande opportunità per questo tipo di immobili, oltre al prezzo generalmente appetibile, è data dalla possibilità di avvalersi della riapertura dei termini del condono edilizio ai sensi della legge 47/85 ultimo comma, ad oggi scaduti, quindi per essere più chiari, se nel bene venissero riscontrati dal CTU degli illeciti edilizi, gli stessi potrebbero essere regolarizzati dall’aggiudicatario mediante la sanatoria edilizia (entro 120 gg dal deposito in Cancelleria del Decreto), in deroga agli attuali strumenti urbanistici ed al P.R.G. vigente.

Ma facciamo attenzione, non è una formula certa!

…non sempre è possibile avvalersi della riapertura dei termini del condono edilizio, che dipendono da molteplici prescrizioni normative che ora andrò ad illustrare per aiutarti a capire…

In senso generale, la predetta norma disciplina la riapertura dei termini ed è la medesima, che di volta in volta si assoggetta alle prescrizioni delle successive leggi sul condono edilizio (l. 47/85, L. 724/94 e L. 326/2003), cristallizzando il quadro normativo a cui assoggettarsi, in funzione del momento di “apertura del credito” e mi spiego con un esempio.

Se la porzione immobiliare derivasse da un pignoramento apertosi nel 1982, la legge di riferimento sarebbe la 47/85, se fosse avvenuto nel 1990 ricadrebbe nella disciplina della l. 724/94, mentre per crediti aperti entro il 30.09.2003 (salvo modifiche apportate dalle singole Leggi Regionali), farebbe capo alla L. 326/2003.

Con credito apertosi dopo questa data, non essendoci stati altri condoni edilizi in Italia, l’immobile non potrà essere regolarizzato in forza di questo provvedimento che consente la massima apertura alle tipologie di abusi condonabili, tuttavia si potranno utilizzare le attuali autorizzazioni edilizie previste dal D.P.R. 380/01 e s.m.i., ove possibile, come la C.I.L.A. (per interventi più semplici) e la S.C.I.A. (per interventi più importanti), il tutto dovrà essere a firma di un tecnico Progettista di fiducia.

Perché è così importante accertare l’epoca di apertura del credito?

Perché da essa si determinano i parametri normativi in cui inquadrare eventualmente l’abuso ed accertare, normativa alla mano, la sua condonabilità meno ed i costi di “sanatoria” (che variano a seconda della legge di riferimento), oppure gli oneri per la sua demolizione.

Per riallacciarmi al discorso iniziale relativo alla necessità di professionalità mirata per assistervi al meglio in questo settore e sensibilizzarvi su quanta esperienza e competenza necessita una disamina tecnica in tale settore, vi basti pensare ad esempio che un abuso per ampliamento su area ricadente in zona sottoposta a vincoli di tutela, riconducibile alla l. 326/2003, ad oggi non è sanabile; oppure che per gli abusi per ampliamento nei condoni l. 724/94 e 326/2003 vi sono dei limiti di cubatura da rispettare: sono solo dei semplici esempi di quanto bisogno c’e’ di un consulente esperto, che possa assistervi concretamente in ogni fase di questa attività.

Seppur queste informazioni dovrebbero essere correttamente trasferite nelle perizie di CTU, ho riscontrato personalmente alcune “sviste” in tal senso, per danni di migliaia di euro, in particolare nelle perizie dal 2000 al 2010, dove devo dire non c’era molta chiarezza sulle interpretazioni normative neanche da parte della P.A..

Vi consiglio fortemente di affidarvi ad uno o più professionisti in grado di gestire al meglio i vostri affari, sia se doveste acquistare la casa della vostra vita che nel caso in cui doveste rivenderla poco dopo l’aggiudicazione, con la documentazione in ordine per affrontare una compravendita serena.


Geom. Alessandro Grupico
Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma al n. 9337

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)
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