La grande “buccia di banana” dei posti auto scoperti (e coperti)

Il posto auto ha bisogno di un titolo edilizio oppure basta solo che sia accatastato?

Con questo articolo voglio aiutare tutte quelle persone che si apprestano ad acquistare o vendere i loro posti auto per farlo in sicurezza, fuggendo da quelle pericolose “bucce di banana” sulle quali talvolta scivolano anche gli agenti immobiliari più esperti.

Quando si acquista o vende una casa generalmente la stessa è abbinata a degli accessori quali cantina e posto auto.

Statisticamente noto che quest’ultimi vengono spesso trascurati nelle verifiche sulla loro regolarità amministrativa, perché “..il loro valore è decisamente minimo rispetto a quello dell’appartamento” dicono gli addetti ai lavori e si tende a sopravvolare velocemente, dando la massima attenzione solo all’abitazione che di primo impatto è il bene più prezioso.

Ma questo, permettimi, non è il protocollo giusto da rispettare per avviarti ad una compravendita serena e quindi seguimi bene, perché ora ti svelerò come essere certo della regolarità amministrativa del tuo posto auto.

Difatti quando ci si introduce nella trattativa di un posto auto scoperto (più avanti parleremo anche di quelli coperti), bisogna mantenere la stessa soglia di attenzione ed eseguire i medesimi controlli che vengono svolti per l’appartamento.

Bisogna quindi procedere alla verifica della sua regolarità urbanistica, perché ricordiamo sempre che un posto auto provvisto solo dell’aggiornamento catastale (che sia una denuncia di accatastamento oppure di variazione) di per sé non basta, se non altro al massimo per accertare la sua provenienza giuridica, indicata nel rogito del venditore e per procedere, in fase di stipula, alla dichiarazione di conformità catastale.

Quindi il primo campanello d’allarme suona (ascoltalo!)

Quando dal certificato catastale storico si evince che il posto auto deriva da un “frazionamento” o “frazionamento e fusione”, ma è sempre consigliabile accertare lo stato legittimo del bene, verificando i titoli edilizi e confrontandoli con lo stato dei luoghi.

Qualora da questi controlli emerga che il posto auto è sprovvisto di titolo autorizzativo e che era stato solo denunciato catastalmente dal costruttore, non ti preoccupare perché in generale non è un problema e si potrà eventualmente regolarizzare mediante una pratica postuma, “in sanatoria” mediante C.I.L.A. o S.C.I.A., da confermare presso lo Sportello Unico per l’Edilizia comunale preposto.

Per questa regolarizzazione “in sanatoria” bisognerà di certo verificare le norme di Piano Regolatore Generale del Comune dove ricade l’immobile, che potrebbero presentare delle limitazioni a tale intervento già in essere.

E’ bene ricordare che si dovrà confermare la conformità alle normative vigenti.

In particolare, si potrebbero riscontrare delle prescrizioni comunali come ad esempio l’obbligo di una percentuale minima di permeabilità del rivestimento del posto auto scoperto che potrebbe non essere confermata dalle caratteristiche costruttive dello stesso (ad esempio se fosse realizzato in battuta di cemento, poco permeabile).

Altro impedimento potrebbe essere ad esempio la presenza di atti d’obbligo allegati alla richiesta di costruzione dell’edificio.

Questi potrebbero vincolare in maniera permanente ed irrevocabile quelle aree di pertinenza dell’edificio su cui ricade il tuo posto auto scoperto a rimanere zone pertinenziali a verde o giardino, quindi non trasformabili in “parcheggi” come realizzato in corso di costruzione dal costruttore.

L’autorizzazione amministrativa da presentare sarà eseguibile in maniera diretta, ovvero consequenziale alla richiesta urbanistica più corretta che il tuo tecnico di fiducia riterrà opportuna.

Da valutare nel complesso se l’immobile ricade o meno in zona sottoposta a vincoli di tutela per i quali potrebbe necessitare l’acquisizione del relativo nulla osta favorevole rilasciato dall’Ente preposto alla tutela del vincolo stesso.

Caso analogo a quello dei posti auto scoperti ed anche molto frequente, è quello del frazionamento in posti auto coperti all’interno di un’ autorimessa condominiale, dove il costruttore in epoche remote provvedeva ad autorizzare, in fase di edificazione, esclusivamente l’autorimessa e poi successivamente la frazionava in posti auto che avrebbe venduto ai singoli primi assegnatari.

Per esperienza personale ritengo che queste attività di frazionamento, svolte dagli anni 60 ad oggi, non avessero dei fini dolosi in quanto all’epoca si riteneva che il solo frazionamento catastale all’interno di un’area coperta ed autorizzata, bastasse per dare la regolarità amministrativa ai fini di una compravendita.

E’ bene precisare che ad oggi i notai che ricevono la documentazione propedeutica alla stipula notarile, non accettano più questa consuetudine e richiedono oltremodo chiarimenti tecnici e/o documentazione autorizzativa a supporto.

E questa, qualora non preventivata in anticipo in fase di compravendita, è una delle più grandi “bucce di banane” da evitare per stipulare il proprio rogito a prova di notaio e perito della Banca.

Per completezza di informazione, utile per chi si trova all’interno di una trattativa immobiliare, consiglio di verificare la necessita dell’ eventuale aggiornamento del certificato di agibilità a seguito di questa variazione edilizia “in sanatoria”, chiaramente ove necessario.

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.