RECUPERO VOLUMI seminterrati, interrati, a livello terra

E’ stata finalmente approvata la Legge Regionale 12 del 2025 che consente nel Lazio il recupero di volumi interrati, seminterrati e a livello terra con mutamento della destinazione d’uso, prima non realizzabile.

Per i Comuni è stato previsto un lasso temporale entro il quale individuare eventuali aree o edifici da escludere per determinate situazioni di tutela oggettiva.

Un’opportunità in più per chi vuole ampliare la propria dimora per l’aumento del nucleo familiare oppure procedere al frazionamento dell’attuale abitazione per donare una casa ai figli.

E’ oramai consolidata l’intenzione del legislatore di favorire le politiche abitative, contenendo il consumo del suolo e contribuendo al tempo stesso all’efficientamento energetico degli edifici e alla loro riduzione di CO2 in atmosfera.

Trattandosi di attività multidisciplinari nell’ambito dell’urbanistica e dell’edilizia, è necessario programmare una consulenza per definire gli step per un reale studio di prefattibilità.

In alternativa, per chi volesse partecipare al nostro seminario gratuito per recupero volumi accessori Roma può iscriversi da qui.

Dirimente sarà la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto di intervento.

La neo nata norma interesserà difatti gli immobili della Regione Lazio già esistenti o autorizzati alla sua entrata in vigore, quindi al 30 Luglio 2025.

Gli stessi dovranno essere stati legittimamente realizzati con autorizzazione edilizia, ovvero interessati dal rilascio del titolo abilitativo edilizio mediante condono edilizio.

Le destinazioni d’uso “di arrivo” previste per il recupero dei volumi saranno quelle ad uso residenziale, turistico-ricettivo, produttivo, direzionale e commerciale, ma a determinate condizioni che illustrerò di seguito.

I volumi da recuperare sono quelli posti ai piani: interrato, dove pavimento e soffitto si trovano a una quota inferiore a quella del terreno; seminterrato, il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno e il cui soffitto si trova ad una quota superiore rispetto al terreno; a livello terra, dove il piano di calpestio è collocato in ogni sua parte ad una quota pari o superiore a quella del terreno.

Sono consentiti movimenti di terra, utili all’esecuzione dell’intervento, sempre nel rispetto della sicurezza strutturale e dei requisiti igienico-sanitari, in particolare di illuminazione e areazione.

In linea di principio non sono interventi “in sanatoria”, pertanto qualora l’intervento sia stato già eseguito (ad esempio in cucina o camere abitabili), bisognerà ripristinarlo alla destinazione accessoria legittima, per poi consentire la richiesta di intervento, al fine di non ricadere in una ipotetica segnalazione di abuso edilizio e suoi strascichi legali del caso.

A differenza di prima –e questa è la novità più rivoluzionaria- il recupero è sempre ammesso

Anche in deroga ai limiti e alle prescrizioni edilizie dei P.R.G., degli strumenti urbanistici comunali e dei regolamenti edilizi.

Quindi, ad eccezione delle esclusioni normative che tratteremo alla fine del blog, non sono previste limitazioni alla legge regionale da parte dei Comuni.

L’intervento di recupero è da ricondurre in generale agli interventi di ristrutturazione edilizia, quindi soggetto a S.C.I.A. in alternativa al Permesso di Costruire che, con tempi brevi dal suo deposito, consentirà l’avvio dei lavori di riqualificazione.

E’ assoggettato al versamento di contributi economici all’Amministrazione comunale in relazione alla nuova destinazione d’uso prevista con l’esecuzione delle opere segnalate.

Sono previste agevolazioni su tali oneri, qualora l’intervento sia conseguito per la prima abitazione.

Il Progettista all’interno delle opere di recupero dovrà prevedere il rispetto delle norme del buon costruire, dei requisiti igienico-sanitari, dell’abbattimento delle barriere architettoniche e della sicurezza.

Visto che l’intervento verrà realizzato generalmente ai piani più bassi degli edifici, dovrà essere garantita la sicurezza idraulica nei confronti dei rischi di alluvione e allagamento, individuando eventualmente dei sistemi di drenaggio o anti rigurgito.

Le altezze minime interne nette potranno essere inferiori a quelle standard

Tenuto conto che trattasi di volumi previsti inizialmente con una funzione prettamente accessoria (es. cantina, garage, …), sono state previste delle altezze minime inferiori a quelle necessarie per ottenere l’agibilità ordinaria, variabili in funzione della destinazione d’uso di arrivo.

Tali altezze, che possono essere raggiunte anche con idonei interventi strutturali che potranno comportare l’abbassamento del solaio di calpestio, sono determinate dal legislatore in:

a)  2,40 mi per locali destinati a residenziale o funzioni assimilabili, uffici e attività turistico-ricettive;

b)  3,00 mi per locali con destinazione commerciale.

Gli ambienti dovranno sempre essere dotati di finestre dimensionate per i relativi ambienti abitabili ai sensi del Decreto Sanità del 1975, ad eccezione dei locali accessori, di servizio o con destinazione commerciale o direzionale, dove è sempre consentito l’utilizzo di aeroilluminazione totalmente artificiale.

Particolare attenzione dovrà essere posta nei confronti del gas radon, gas che si forma nel sottosuolo e che può infiltrarsi negli edifici attraverso crepe nel terreno, fessure nelle strutture o attraverso gli impianti di scarico, divenendo pericoloso per le vie respiratorie.

Dovranno pertanto essere previsti in fase di progettazione dei particolari costruttivi volti a ridurre l’esposizione al gas radon, migliorando ad esempio la ventilazione degli ambienti, sigillando crepe e fessure, e installando sistemi di monitoraggio dello stesso.

Per garantire il confort ambientale dei nuovi volumi recuperati, il progetto dovrà prevedere inoltre un adeguato isolamento termico nonché, ove possibile, interventi di risparmio idrico, di ricorso a fonti energetiche rinnovabili e di recupero delle tradizioni costruttive bio-sostenibili, come previsto dalla norma statale.

In caso di locazione dell’eventuale autonoma unità abitativa recuperata, il canone dovrà essere calmierato per i successivi 10 anni dalla data di collaudo e fine dei lavori.

La Legge Regionale 12 del 2025 prevede anche dei casi di esclusione alla sua applicabilità

Vengono prescritti alcuni immobili che non possono usufruire di tale disposizione, quali:

a)  gli immobili ricadenti in aree sottoposte a tutela per dissesto idrogeologico;

b)  gli immobili facenti parte di edifici superiori ad otto unità immobiliari residenziali, così come censite presso l’Agenzia delle Entrate-sez. Territorio mediante visura catastale, ad eccezione degli immobili per l’edilizia residenziale pubblica e di quelli dell’ATER;

c)  le zone omogenee E come definite dal d.m. 1444/1968 (generalmente ad uso agricolo, nds), ad eccezione del recupero di volumi accessori e pertinenziali che non siano inseriti in un fascicolo aziendale ai sensi della vigente normativa di settore e non presentino i requisiti di connessione funzionale in quanto non presente e attiva alcuna azienda agricola;

d)  il recupero finalizzato alle destinazioni turistico-ricettive, alberghiere e extra alberghiere, produttive, direzionali e commerciali nelle zone omogenee A (generalmente centro storico, nds), come definite dal d.m. 1444/1968, dei comuni con popolazione superiore a 150 mila abitanti;

e)  il recupero finalizzato alla destinazione residenziale nelle zone omogenee A, come definite dal d.m. 1444/1968, dei comuni con popolazione superiore a 150 mila abitanti con una destinazione originaria commerciale.

Già dalla lettura di questi casi di esclusione si rileva che nei grandi Comuni, con popolazione superiore a 150.000 abitanti, il recupero dei volumi non sia applicabile e queste prescrizioni sono garanzia della vigilanza sul territorio che nega un potenziale appesantimento del carico urbanistico in queste zone centrali, di per sé già sature.

Non è pertanto applicabile per aprire un’ attività ricettiva per la quale dovranno essere considerati i locali idonei in riferimento alle attuali normative S.U.A.R.

In sintesi, ritengo la norma molto chiara, immediatamente applicabile e poco propensa alle interpretazioni.

Racchiudendo tuttavia parecchi ambiti dell’Urbanistica, dell’Edilizia, delle norme sulla sostenibilità energetica, dell’Igiene, la sua applicazione prevede lo studio di fattibilità di un Team di professionisti esperti del settore.

In fase di progettazione e di esecuzione dei lavori, potranno aiutarvi a realizzare i vostri progetti immobiliari in maniera concreta e senza sorprese.

Redatto il 16.07.2025

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)